Wat moet je weten voordat je tekent?
Als Nederlander die een appartement of villa op Phuket overweegt, stuit je snel op een fundamenteel probleem: Thaise banken verstrekken vrijwel geen hypotheken aan buitenlanders. De oplossing die de markt heeft gevonden is even simpel als doeltreffend - projectontwikkelaars financieren kopers zelf. Ze bieden gespreid betaalschema's aan van 2 tot 5 jaar, in de meeste gevallen volledig rentevrij zolang het gebouw nog in aanbouw is. Wie begrijpt hoe deze regelingen precies werken, staat veel sterker aan de onderhandelingstafel.
Hoe groot is de markt eigenlijk?
De omvang van de vastgoedmarkt op Phuket maakt duidelijk waarom ontwikkelaars zo ver gaan om internationale kopers aan te trekken. Volgens Colliers Thailand werden er tussen 2021 en 2025 maar liefst 45.066 wooneenheden op de markt gebracht, met een gecombineerde investeringswaarde van 469,72 miljard baht (omgerekend circa 13 miljard dollar). In 2025 alleen al versnelde het tempo verder: 72 of meer nieuwe projecten, ruim 10.312 eenheden ter waarde van 81,64 miljard baht.
Twee grote beursgenoteerde (SET-genoteerde) ontwikkelaars illustreren de schaal. Sansiri kondigde 20 nieuwe Phuket-projecten aan met een gecombineerde waarde van 24 miljard baht voor de periode 2026-2028. AssetWise, het bedrijf achter het 'The Title'-merk, had in maart 2026 een orderboek op Phuket opgebouwd van 21,669 miljard baht - goed voor 57% van de totale portefeuille van het bedrijf. Beide spelers vertrouwen sterk op termijnbetalingen om buitenlandse investeerders te werven.
Directe samenvatting: de belangrijkste cijfers
- Standaard betaalplan: 30/70 of 40/60, gekoppeld aan bouwmijlpalen
- Looptijd: 12 tot 36 maanden tijdens de bouw, soms tot 60 maanden na oplevering
- Rente: 0% in vrijwel alle gevallen tijdens de bouwfase; 3 tot 8% per jaar na oplevering
- Reserveringsdeposito: 100.000 tot 300.000 baht, afhankelijk van het prijssegment
- Hypotheek via Thaise bank voor buitenlanders: in uitzonderingsgevallen via UOB, ICBC (Thai) of Bangkok Bank, rentetarieven vanaf 6,5%, LTV tot 50-70%, minimuminkomen vanaf $3.000 per maand
- De meeste buitenlandse kopers betalen cash - betalingsplannen zijn voor wie wil spreiden zonder een bank in te schakelen
De vier meest gebruikte betaalconstructies
Optie 1: het klassieke 30/70-plan (tijdens de bouw)
Dit is de standaard in Phuket. De koper betaalt 30% van de koopsom bij ondertekening van het contract, of gespreid over de eerste 3 tot 6 maanden. De resterende 70% is pas verschuldigd bij sleuteloverdracht. Er loopt geen rente. In de praktijk ontvang je als koper een rentevrij 'uitstel' van 18 tot 30 maanden - de gemiddelde bouwtijd.
Concreet voorbeeld: een appartement van 8 miljoen baht in een 'The Title'-project van AssetWise. De koper betaalt een reserveringsvergoeding van 200.000 baht, vervolgens 180.000 baht per maand gedurende 12 maanden (totaal 2,36 miljoen baht), en betaalt bij overdracht de resterende 5,64 miljoen baht.
Optie 2: het verlengde 20/80-plan met betalingen na oplevering
Voor duurdere villa's bieden sommige ontwikkelaars een constructie waarbij betalingen doorlopen na de sleuteloverdracht. De koper draagt 20% bij vóór voltooiing van de bouw; de overige 80% wordt gespreid over 24 tot 36 maanden na oplevering. Hier verschijnt doorgaans wel rente: 3 tot 8% per jaar.
Dit model komt het meest voor bij villa's in de prijsklasse van 15 tot 40 miljoen baht, waarbij een eenmalige grote slotbetaling ook voor vermogende kopers onpraktisch is.
Optie 3: hypotheek via een Thaise bank
Formeel mogelijk, maar in de praktijk lastig voor Nederlanders zonder Thaise werkvergunning. Een handjevol banken werkt met buitenlanders:
- UOB Thailand - tot 70% LTV voor inwoners van bepaalde landen, rente vanaf 6,5%
- Bangkok Bank - programma voor houders van een Thais arbeidscontract
- ICBC (Thai) - primair gericht op Chinese kopers
De vereisten zijn streng: een gedocumenteerd inkomen van 80.000 tot 100.000 baht per maand, een arbeidscontract of zakelijk visum, en een opgebouwde krediethistorie. Goedkeuring duurt 45 tot 90 dagen. Voor de meeste Nederlanders die geen werk in Thailand hebben, is deze route in de praktijk afgesloten.
Optie 4: lening in eigen land, cash koper in Thailand
Een slimme aanpak die door ervaren kopers regelmatig wordt toegepast: een lening afsluiten in Nederland of België - gedekt door bestaand vastgoed, een beleggingsportefeuille of een onderneming - en het bedrag vervolgens naar Thailand overboeken. Dit kan een lagere rente opleveren dan Thaise bancaire tarieven, en stelt je in staat als 'cash koper' te onderhandelen met de Thaise ontwikkelaar, wat vaak een prijskorting van 3 tot 7% oplevert.
Vergelijkingstabel: vier financieringsvormen naast elkaar
| Kenmerk | 30/70 bouwplan | 20/80 na oplevering | Thaise bank | Lening in eigen land |
|---|---|---|---|---|
| Aanbetaling | 30% | 20% | 30-50% | 0% (gedekt door ander bezit) |
| Rente | 0% | 3-8% per jaar | 6,5-8% per jaar | Afhankelijk van land |
| Looptijd | 18-30 maanden | 36-60 maanden | Tot 20 jaar | Tot 15-25 jaar |
| Toegankelijkheid buitenlanders | Hoog | Gemiddeld | Laag | Afhankelijk van situatie |
| Doorlooptijd goedkeuring | 1-3 dagen | 1-7 dagen | 45-90 dagen | 14-60 dagen |
| Risico voor koper | Gemiddeld (ontwikkelaarsafhankelijk) | Bovengemiddeld | Laag (bank toetst project) | Valutarisico |
| Totale meerkosten op 10 mln baht | 0 baht | 450.000 tot 1.200.000 baht | 1.300.000 tot 2.400.000 baht (5 jaar) | Variabel |
Zes fouten die Nederlandse kopers maken
1. De koopovereenkomst niet grondig lezen. De voorwaarden van het betaalplan staan in de SPA (Sale and Purchase Agreement). Cruciale clausules zijn: boetes bij te late betaling (doorgaans 1 tot 1,5% per maand), annuleringsvoorwaarden (de ontwikkelaar mag 25 tot 30% van alle betaalde bedragen inhouden), de opleveringsdatum en gevolgen van vertragingen. Laat altijd een Engelstalige versie controleren door een gekwalificeerde Thaise vastgoedadvocaat.
2. Het FET-certificaat vergeten. Bij aankoop van een freehold appartement moet elke overboeking vanuit het buitenland via een Thaise bank lopen, met afgifte van een Foreign Exchange Transaction-formulier (FET). Zonder dit document weigert het Land Department de eigendomsregistratie. Contante betalingen via een wisselkantoor tellen niet mee.
3. De slotbetaling onderschatten. Het 30/70-plan voelt comfortabel aan tijdens de bouw. Maar 70% van de aankoopsom is een aanzienlijk bedrag. Als je financiele situatie tussentijds verandert, loop je het risico alle reeds betaalde baht kwijt te raken.
4. Een betaalplan verwarren met een garantie. Een betalingsregeling van een ontwikkelaar is geen bankgarantie. Bij faillissement van de ontwikkelaar schuif je aan in de rij van gewone schuldeisers. Dat is precies waarom de keuze van de ontwikkelaar zo belangrijk is. Beursgenoteerde bedrijven als AssetWise (orderboek 21,7 miljard baht) en Sansiri (gerichte omzet 39 miljard baht in 2026) bieden meer financiele transparantie dan kleine, private partijen.
5. Bijkomende kosten buiten beschouwing laten. Naast de koopsom gelden er: overdrachtskosten bij het Land Department (circa 2% voor nieuwbouw), een sinking fund bijdrage (500 tot 800 baht per m2) en maandelijkse servicekosten voor gemeenschappelijke ruimten (40 tot 120 baht per m2). Deze kosten vallen buiten het betaalplan.
6. De eigendomsquota niet controleren. Buitenlanders mogen maximaal 49% van het verkoopbare vloeroppervlak in een gebouw in vrij eigendom (freehold) bezitten. Serieuze ontwikkelaars houden hiermee van tevoren rekening, maar controleer altijd het resterende buitenlandse quotum voordat je tekent.
Veelgestelde vragen van Nederlandse kopers
Biedt elke ontwikkelaar in Phuket een betaalplan aan buitenlanders? Nee. Betaalplannen worden voornamelijk aangeboden door grote en middelgrote ontwikkelaars met een internationale verkoopstrategie. Kleinere partijen vragen doorgaans volledige betaling bij ondertekening, of maximaal een 50/50-verdeling.
Heeft mijn visumstatus invloed op de goedkeuring van een betaalplan? Niet direct. De betalingsregeling zelf staat los van je visumstatus. Wel heb je een Thaise bankrekening nodig voor het overboeken van gelden vanuit het buitenland. De meeste banken staan Nederlanders toe een rekening te openen op basis van een toeristenvisum, hoewel de eisen per instelling verschillen.
Kan ik het betaalplan combineren met een Thaise hypotheek bij oplevering? In theorie wel. Sommige kopers gebruiken het betaalplan tijdens de bouw en regelen bankfinanciering voor de slotbetaling bij overdracht. In de praktijk is hypotheekgoedkeuring voor niet-ingezetenen onzeker, dus dit als primaire strategie hanteren brengt reeel risico mee.
Geven ontwikkelaars korting bij volledige contante betaling? Ja. Ontwikkelaars bieden regelmatig een prijskorting van 3 tot 7% bij volledige cashbetaling. Een gespreide nabetaling na oplevering kan omgekeerd een impliciete premieopslag in de prijs betekenen.
Ben je benieuwd welke projecten in Phuket momenteel de beste betaalregelingen aanbieden? De specialisten van Vastgoed Thailand begeleiden je bij het vergelijken van ontwikkelaars, contracten en financieringsopties.
Bron: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers