Bij de verkoop van een condominium in Phuket of een villa in Pattaya houdt het Thaise Land Department op de dag van eigendomsoverdracht belasting in op de verkoopopbrengst. De verkoper ontvangt dus minder dan de contractprijs aangeeft. Hoeveel minder hangt af van drie factoren: de bezitsduur, de officiële taxatiewaarde van het Land Department en of de verkopende partij een particulier of een rechtspersoon is.
Voor particulieren wordt de bronbelasting berekend op een progressieve schaal van 5% tot 35%, waarbij het belastbare bedrag wordt verminderd op basis van het aantal bezitsjaren. Bedrijven betalen een vast tarief van 1% over de getaxeerde of geregistreerde waarde, afhankelijk van welke hoger is. Belangrijk om te weten: deze bronbelasting is geen definitieve heffing, maar een voorheffing die wordt verrekend met de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Bovenop de bronbelasting betaalt de verkoper ook een overdrachtsbelasting, plus ofwel de Specific Business Tax (SBT) ofwel Zegelrecht, afhankelijk van hoe lang het pand in bezit was. De totale belastingdruk op het moment van verkoop kan oplopen tot 6,3% of meer van de getaxeerde waarde.
Overzicht in het kort
- Bronbelasting voor particulieren - progressieve schaal van 5% tot 35%, met een belastbare grondslag die daalt naarmate de bezitsduur langer is
- Bronbelasting voor bedrijven - vast tarief van 1% over de taxatiewaarde van het Land Department
- Overdrachtsbelasting - standaard 2% van de taxatiewaarde, doorgaans fifty-fifty verdeeld tussen koper en verkoper
- Specific Business Tax (SBT) - 3,3% bij verkoop binnen 5 jaar na aankoop
- Zegelrecht - 0,5% wanneer de SBT niet van toepassing is (bezit langer dan 5 jaar)
- Alle belastingen worden geind op de dag van eigendomsoverdracht bij het Land Office - er is geen mogelijkheid tot uitgestelde betaling
Praktijkvoorbeelden
Voorbeeld 1: particulier verkoopt appartement na 3 jaar
Een buitenlandse koper heeft een appartement in Bangkok gekocht voor 5.000.000 THB en verkoopt dit drie jaar later voor 6.000.000 THB. De taxatiewaarde van het Land Department bedraagt 5.200.000 THB.
De bronbelasting wordt als volgt berekend: de taxatiewaarde wordt gedeeld door het aantal bezitsjaren (minimaal 1 jaar). Dit levert een fictief jaarinkomen op van 5.200.000 / 3 = 1.733.333 THB. Op dit bedrag wordt het progressieve tarief uit de Revenue Code (Section 50) toegepast. De eerste 300.000 THB wordt belast tegen 5%, met hogere tarieven daarboven. Het uitkomende jaarbedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met 3.
In de praktijk bedraagt de bronbelasting in dit geval ongeveer 150.000 tot 180.000 THB. Tel je daar de SBT van 3,3% over de taxatiewaarde (171.600 THB) en de helft van de overdrachtsbelasting (52.000 THB) bij op, dan kom je uit op een totale belastinguitgave van circa 370.000 tot 400.000 THB, ofwel zo'n 6,5 tot 7% van de taxatiewaarde.
Voorbeeld 2: Thais bedrijf als verkoper
Een in Thailand geregistreerde vennootschap verkoopt een villa in Phuket met een taxatiewaarde van 15.000.000 THB. De bronbelasting bedraagt simpelweg 1%, dus 150.000 THB. Heeft het bedrijf het pand minder dan 5 jaar in bezit gehad, dan komt er SBT van 3,3% bij: 495.000 THB. De overdrachtsbelasting van 2% voegt nog eens 300.000 THB toe. Het totaalbedrag komt daarmee op circa 945.000 THB, ofwel 6,3% van de taxatiewaarde.
Een belangrijk detail: voor bedrijven geldt de ingehouden 1% bronbelasting als vooruitbetaling op de reguliere vennootschapsbelasting van 20% over de winst. Het werkelijke verkoopresultaat wordt bij de jaarrekening alsnog belast tegen het volle tarief, maar de eerder ingehouden 1% wordt daarop in mindering gebracht.
Voorbeeld 3: particulier verkoopt na 6 jaar bezit
Wie meer dan 5 jaar eigenaar is geweest, betaalt in plaats van SBT slechts Zegelrecht van 0,5%. Op een pand met een taxatiewaarde van 10.000.000 THB scheelt dit: SBT zou 330.000 THB kosten, Zegelrecht slechts 50.000 THB. Het verschil bedraagt 280.000 THB. Bovendien is de grondslag voor de bronbelasting lager doordat je deelt door 6 jaren, waardoor je in lagere progressieve schijven terechtkomt.
De praktische conclusie: wie na meer dan 5 jaar verkoopt, bespaart 3 tot 4 procentpunten van de taxatiewaarde ten opzichte van een eerdere verkoop.
Vergelijkingstabel
| Parameter | Particulier (onder 5 jaar) | Particulier (boven 5 jaar) | Bedrijf (onder 5 jaar) | Bedrijf (boven 5 jaar) |
|---|---|---|---|---|
| Bronbelasting | 5-35% progressief | 5-35% progressief | 1% vast | 1% vast |
| SBT | 3,3% | Niet van toepassing | 3,3% | Niet van toepassing |
| Zegelrecht | Niet van toepassing | 0,5% | Niet van toepassing | 0,5% |
| Overdrachtsbelasting | 2% (doorgaans fifty-fifty) | 2% (doorgaans fifty-fifty) | 2% (doorgaans fifty-fifty) | 2% (doorgaans fifty-fifty) |
| Totale belastingdruk | 6-9% | 3-5% | ca. 6,3% | ca. 3,5% |
| Verrekenbaar in aangifte | Ja | Ja | Ja (met vpb) | Ja (met vpb) |
Veelgemaakte fouten
1. De contractprijs te laag opgeven. Het Land Department hanteert zijn eigen taxatiewaarde, niet de contractprijs. Ligt de opgegeven prijs onder de taxatiewaarde, dan worden de belastingen toch over de taxatiewaarde berekend. Is de contractprijs juist hoger, dan geldt die prijs als grondslag. Een lagere opgave levert dus geen belastingbesparing op en vergroot het risico op controle door de belastingdienst.
2. Bezitsjaren verkeerd tellen. Het Land Department telt elk begonnen kalenderjaar als een vol jaar. Een woning gekocht in december 2023 en verkocht in januari 2026 telt als 3 jaar, niet als 2 jaar en 1 maand. Dit werkt in het voordeel van de verkoper en verdient meewegen bij het plannen van de verkoopdatum.
3. Belastingverdragen over het hoofd zien. Nederland en Belgie hebben verdragen met Thailand ter voorkoming van dubbele belasting. De in Thailand ingehouden bronbelasting kan doorgaans worden verrekend met de belastingaangifte in het thuisland, mits de verkoper beschikt over het originele betalingsbewijs van het Land Department met een gecertificeerde vertaling. Raadpleeg een fiscaal adviseur voordat je de transactie afsluit.
4. Bronbelasting verwarren met meerwaardebelasting. Thailand kent geen aparte meerwaardebelasting op vastgoed voor particulieren. De bronbelasting wordt berekend over de volledige taxatiewaarde, niet over de gerealiseerde winst. Dit verschilt fundamenteel van het Europese systeem en verrast buitenlandse verkopers regelmatig.
5. Geen Thais belastingnummer hebben. Buitenlandse verkopers moeten voor het afsluiten van de transactie een fiscaal identificatienummer (TIN) aanvragen bij het lokale belastingkantoor. Dit duurt 1 tot 2 werkdagen. Wie zonder TIN bij het Land Office verschijnt, riskeert vertraging of blokkering van de eigendomsoverdracht.
Slimme planning loont
Doordachte planning kan een verkoper honderdduizenden baht besparen. De belangrijkste knoppen om aan te draaien zijn: het pand langer dan 5 jaar aanhouden, de taxatiemethodiek van het Land Department goed begrijpen en eventuele belastingverdragvoordelen benutten. Bij Vastgoed Thailand adviseren wij kopers en verkopers om de fiscale kant van een transactie minimaal 6 maanden voor de beoogde overdracht in kaart te brengen.