Direct antwoord: loopt uw eigendom gevaar?
Als uw villa of grond in Thailand op naam staat van een Thaise 'stroman', dan is de kans groot dat u nu op de radar van de autoriteiten staat. Premier Anutin Charnvirakul heeft het Department of Lands opdracht gegeven om nominee-constructies te controleren in alle 77 provincies van Thailand, niet alleen in de Eastern Economic Corridor (EEC). De boodschap aan buitenlandse investeerders, inclusief Nederlanders en Belgen met een tweede huis in Phuket, is duidelijk: wat jarenlang gedoogd werd als grijs gebied, wordt nu actief vervolgd.
Wie via een Thaise strooman grond bezit, kan te maken krijgen met een gedwongen verkoop binnen 180 dagen, boetes en zelfs strafrechtelijke vervolging. Wie legaal koopt via een condo-quotum, een leasehold-constructie of een correct opgezette Thaise onderneming, heeft niets te vrezen.
Waarom nu? De aanleiding uit de EEC
De directe aanleiding voor de controlegolf is de instroom van Chinees kapitaal in de EEC, de speciale economische zone die in 2018 werd opgericht rond de provincies Chonburi, Rayong en Chachoengsao. Volgens cijfers van EECO (Eastern Economic Corridor Office) was de totale aangegeven investering in deze zone eind 2025 al opgelopen tot meer dan 1,9 biljoen THB. De EEC geldt in Bangkok als een prestigeproject, een uithangbord van het Thaise economische beleid, en de regering wil koste wat kost voorkomen dat strategische grond via verborgen buitenlandse constructies wordt gecontroleerd.
Maar laat u niet misleiden door de naam: de controles blijven niet beperkt tot deze drie provincies. Populaire expat- en investeringsregio's als Phuket, Koh Samui en Chiang Mai vallen net zo goed onder de nationale audit. En de aanpak richt zich niet op één nationaliteit: hoewel Chinees kapitaal de trigger vormde, geldt de controle voor alle buitenlandse eigendomsstructuren, ongeacht waar de koper vandaan komt.
Wat is een nominee-constructie precies?
Een typische nominee-constructie werkt als volgt: een buitenlander financiert de aankoop van een stuk grond, terwijl een Thaise burger (vaak een ex-partner, chauffeur of kennis) als juridisch eigenaar wordt geregistreerd. Op papier is de grond dus voor 100% eigendom van de Thaise persoon, ook al komt het geld en de zeggenschap volledig van de buitenlandse investeerder.
Deze praktijk is al lang illegaal in Thailand, maar werd door de jaren heen zelden actief gehandhaafd. Marktschattingen wijzen erop dat tussen de 10 en 15% van de villa's in Phuket en Pattaya via dit soort constructies is opgezet, vaak zonder dat de eigenaar zich volledig bewust was van het juridische risico.
De juridische basis: welke wetten spelen een rol?
- Section 96 van de Land Code Act verbiedt buitenlands grondbezit in Thailand. Overtreding kan leiden tot boetes tot 20.000 THB en een gedwongen verkoop van de grond.
- Section 36 van de Foreign Business Act maakt het gebruik van een nominee-structuur strafbaar met tot 3 jaar gevangenisstraf en boetes tot 1 miljoen THB.
- Thaise bedrijven met meer dan 49% buitenlands aandeelhouderschap worden juridisch gezien als buitenlandse entiteiten en mogen geen grond bezitten.
- De Condominium Act B.E. 2522 staat buitenlanders toe om tot 49% van de totale vloeroppervlakte van een condominiumproject in volle eigendom (freehold) te bezitten. Dit blijft volledig ongewijzigd door de huidige controlegolf.
Waarom is 2026 anders dan eerdere campagnes?
Anutin is niet de eerste premier die de strijd aanbindt tegen nominee-constructies: vergelijkbare campagnes vonden al plaats in 2006, 2014 en 2019. Toch is de situatie in 2026 fundamenteel anders. De autoriteiten beschikken nu over digitale grondregisters, bankdata en kruiscontroles via het Anti-Money Laundering Office (AMLO). Waar handhaving vroeger vooral steunde op tips en handmatige controles, kan een nominee-constructie nu technisch veel makkelijker worden opgespoord door simpelweg geldstromen te volgen.
Er zijn al concrete precedenten: in 2024-2025 vonden in Phuket al gedwongen verkopen plaats, waarbij het Department of Lands nominee-eigendom aantoonde door bankoverschrijvingen te herleiden. Het onderzoek richt zich in de praktijk op de vraag: wie betaalde voor het pand, wie draagt de onderhoudskosten, en wie woont er daadwerkelijk? Wijst dat patroon op een nominee-constructie, dan volgen serieuze consequenties.
Wat betekent dit voor uw eigen situatie?
Heeft u grond of een villa via een Thaise partner, vriend of zakenrelatie op naam staan? Dan is het verstandig om nu actie te ondernemen, niet te wachten tot er een audit aan uw deur staat.
Gelukkig bestaan er legale alternatieven die goed werken:
- Een leasehold van maximaal 30 jaar, geregistreerd bij het Land Department, met verlengingsopties, beschermt uw gebruiksrecht op de grond.
- Een condominium binnen het buitenlandse quotum kopen geeft u volledige freehold-eigendom, zonder enig risico op deze problematiek.
- Eigendom structureren via een Thaise onderneming met echte commerciële activiteit en reële Thaise aandeelhouders is toegestaan, maar vereist een foutloze juridische uitvoering.
- In uitzonderlijke gevallen is directe grondaankoop mogelijk bij investeringen vanaf 40 miljoen THB via de BOI (Board of Investment).
Praktisch stappenplan voor kopers en eigenaren
- Laat uw huidige eigendomsstructuur beoordelen door een gelicentieerde advocaat gespecialiseerd in Thais grondrecht.
- Controleer of uw situatie kenmerken van een nominee-constructie vertoont: wie betaalt, wie beheert, wie gebruikt het pand?
- Overweeg conversie naar een leasehold-structuur of verkoop als het risico te groot is.
- Rond deze juridische audit idealiter af voor het einde van 2026, voordat een officiële controle u inhaalt.
- Vermijd elke 'consultant' die aanbiedt om een nominee-constructie voor u op te zetten, precies dit soort constructies staat nu centraal in het onderzoek.
Bron: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
De tijd dat nominee-constructies in Thailand zonder gevolgen bleven, loopt ten einde. De campagne van 2026 wordt ondersteund door digitale handhavingstools en politieke wil op het hoogste niveau. Laat uw eigendomsstructuur nu nazien, liever voordat een audit dat voor u doet.
Ovenweegt u een investering in Thailand? Het team van Vastgoed Thailand helpt u graag bij het vinden van een pand met een waterdichte, legale eigendomsstructuur.