In 2024 greep de politie in Phuket in bij twaalf illegale mini-hotels waar villa-eigenaren hun pand per nacht verhuurden zonder de vereiste vergunningen. De boetes liepen op tot 20.000 THB per dag, en een aantal buitenlandse eigenaren riskeerde deportatie. Wat zij gemeen hadden: niemand had zich vooraf verdiept in de Thaise verhuurwetgeving.
Thailand maakt een duidelijk onderscheid tussen twee verhuurvormen. Langetermijnverhuur (dertig dagen of langer) valt onder het burgerlijk recht en vereist geen aparte vergunning. Kortetermijnverhuur (korter dan dertig dagen) wordt beschouwd als hotelactiviteit onder de Hotel Act B.E. 2547, en wie die wet overtreedt, riskeert boetes tot 20.000 THB en zelfs strafrechtelijke vervolging. Een derde optie is je pand onderbrengen bij een professioneel beheersbedrijf en maandelijks passief inkomen ontvangen.
Samenvatting op een rij
- Langetermijnverhuur (30+ dagen): geen vergunning nodig, geen Thaise vennootschap - een schriftelijk huurcontract tussen twee partijen volstaat
- Kortetermijnverhuur (minder dan 30 dagen): registratie van een Thaise vennootschap plus een vergunning op basis van de Hotel Act verplicht
- Klein pand (maximaal 8 kamers): vereenvoudigde registratie als 'niet-hotelaccommodatie' is mogelijk
- Pand met 8 of meer kamers of capaciteit voor 30+ gasten: volledige hotelvergunning vereist
- Beheersbedrijven nemen 20 tot 30% van de huurinkomsten, maar regelen alle operationele en juridische zaken
- TM30-formulier: de eigenaar moet de Thaise immigratiedienst binnen 24 uur na aankomst informeren over elke buitenlandse gast
De drie constructies uitgelegd
Constructie 1: Langetermijnverhuur zonder vergunning
Dit is de meest toegankelijke manier om huurinkomsten te genereren uit Thais vastgoed. Je sluit een schriftelijk huurcontract af voor zes tot twaalf maanden, met daarin de maandelijkse huurprijs, een waarborgsom van doorgaans een tot twee maanden huur, en de rechten en plichten van beide partijen.
Deze vorm valt onder het Burgerlijk en Handelswetboek. Je hebt geen vergunning nodig en hoeft geen Thaise vennootschap op te richten - je handelt als privepersoon.
Belangrijke kanttekening: bij een huurovereenkomst van drie jaar of langer moet het contract worden geregistreerd bij het Land Department. Zonder die registratie biedt het contract beperkte juridische bescherming en kan een huurder de voorwaarden aanvechten.
Typische huurrendementen in Phuket liggen bij langetermijnverhuur op 5 tot 7% per jaar op basis van de vastgoedwaarde. In Pattaya kunnen rendementen hoger uitvallen door lagere aankoopprijzen.
Constructie 2: Kortetermijnverhuur met vergunning
Dagelijkse en wekelijkse verhuur kan anderhalf tot twee keer meer opleveren dan langetermijnhuur, maar de juridische vereisten zijn aanzienlijk zwaarder.
De Hotel Act B.E. 2547 (2004), herzien in 2023 en opnieuw in 2026, bestempelt elke verblijfsaccommodatie voor minder dan 30 dagen als hotelactiviteit. Om legaal te opereren moet je:
- Een Thaise vennootschap registreren
- Een vergunning aanvragen (volledige hotelvergunning of de vereenvoudigde 'niet-hotelaccommodatie'-registratie voor panden met minder dan 8 kamers)
- Voldoen aan brandveiligheids- en sanitaire normen
- Voor elke buitenlandse gast een TM30-melding indienen binnen 24 uur na aankomst
Een veelgemaakte fout bij condo-eigenaren: veel appartementencomplexen verbieden kortetermijnverhuur via hun interne huisregels. Het bestuur van de VvE heeft het volledige recht om overtreders te beboeten. Controleer de huisregels van het gebouw altijd voordat je een condo aanschaft met het oog op kortetermijnverhuur.
Constructie 3: Professioneel vastgoedbeheer
Wie niet het hele jaar in Thailand woont, kiest het beste voor een professioneel beheersbedrijf. De standaard verdeling is 70 tot 80% voor de eigenaar en 20 tot 30% voor het bedrijf.
Het beheersbedrijf regelt de gastwerving, schoonmaak, onderhoud, juridische naleving en TM30-meldingen. Jij hoeft geen eigen Thaise vennootschap op te richten, omdat het bedrijf al over de benodigde vergunningen beschikt.
De belastingverplichtingen blijven echter bij jou liggen. Je betaalt Persoonlijke Inkomstenbelasting (PIT) over de ontvangen huurinkomsten na aftrekposten, en daarnaast de Grond- en Gebouwenbelasting.
Vergelijkingstabel
| Kenmerk | Langetermijn | Kortetermijn (minder dan 8 kamers) | Kortetermijn (8+ kamers) | Beheersbedrijf |
|---|---|---|---|---|
| Minimale verblijfsduur | 30 dagen | 1 dag | 1 dag | Afhankelijk van overeenkomst |
| Thaise vennootschap vereist | Nee | Ja | Ja | Nee |
| Type vergunning | Geen | Niet-hotelaccommodatie | Volledige hotelvergunning | In handen van het bedrijf |
| Rendement in Phuket | 5-7% per jaar | 8-12% per jaar | 10-15% per jaar | 5-10% per jaar |
| Betrokkenheid eigenaar | Gemiddeld | Hoog | Hoog | Minimaal |
| Belastingen | PIT + Grondbelasting | PIT + Grondbelasting + btw | PIT + Grondbelasting + btw | PIT + Grondbelasting |
| Risico op boetes | Laag | Gemiddeld | Hoog zonder vergunning | Laag |
Veelgemaakte fouten en risico's
1. Kortetermijnverhuur zonder vergunning. Dit is de meest voorkomende fout onder buitenlandse vastgoedeigenaren in Thailand. Klachten van buren leiden tot politie-inspecties. Boetes lopen op tot 20.000 THB per dag, en strafrechtelijke vervolging is mogelijk.
2. De huisregels van het appartementencomplex negeren. Zelfs met een geldige vergunning kan het complex dagelijks verhuur verbieden. Controleer de huisregels altijd voor aankoop.
3. Het TM30-formulier vergeten. De eigenaar moet de immigratiedienst binnen 24 uur na aankomst informeren over buitenlandse gasten. De boete bij overtreding bedraagt maximaal 10.000 THB per geval. De meeste beheersbedrijven dienen dit formulier automatisch in.
4. Ongeregistreerde huurcontracten van drie jaar of langer. Registreer meerjarige huurovereenkomsten altijd bij het Land Department. De kosten bedragen 1% van de totale huurwaarde over de volledige looptijd.
5. Onjuiste vennootschapsstructuur. Bij het oprichten van een Thaise vennootschap voor kortetermijnverhuur gelden strenge regels onder de Foreign Business Act. Het gebruik van stromannen als aandeelhouder zonder echte Thaise betrokkenheid is een overtreding van de Thaise wet.
6. Huurinkomsten niet opgeven. Huurinkomsten zijn belastbaar via de Persoonlijke Inkomstenbelasting met progressieve tarieven van 5% tot 35%. Niet aangeven leidt tot boetes en renteheffingen.
De verhuurregels in Thailand zijn goed te doorgronden als je ze stap voor stap benadert. Stel eerst vast welke verhuurvorm bij jou past, breng de vergunningsvereisten voor jouw specifieke pand in kaart en bereken je belastingpositie vooraf. Bij kortetermijnverhuur zonder kennis van de Thaise wetgeving verlaag je het juridische risico aanzienlijk door te starten met een erkend beheersbedrijf. De adviseurs van Vastgoed Thailand helpen je graag bij de keuze voor de juiste constructie.