Een Nederlandse belegger die net een appartement in Bang Tao heeft gekocht, stuurde ons vorige week een nieuwsbericht over een 'nieuwe megastad' in Maleisië, met de vraag of hij zich zorgen moest maken. Terecht dat hij het navroeg, het gaat om liefst 20 miljard dollar aan investeringen. Maar het korte antwoord is: nee, dit raakt Phuket nauwelijks. Het lange antwoord vraagt om wat cijfers, en die zetten we hieronder op een rij.
Direct antwoord op de kernvraag
Het Maleisische conglomeraat Genting bouwt een smart city van 20 miljard dollar in de Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ), gericht op AI-onderzoek en agritech, niet op resortvastgoed. De doelgroep bestaat uit internationale kenniswerkers en techbedrijven, een compleet andere koper dan de toerist of expat die in Phuket een villa of condo koopt. Beide markten bedienen dus een ander publiek en concurreren niet rechtstreeks met elkaar.
Wat Genting precies bouwt
Genting Group, met een beurswaarde van meer dan 15 miljard dollar en eigenaar van de Resorts World-casino's in Singapore en Maleisië, heeft een trackrecord met grote projecten. De nieuwe stad in Johor Bahru ligt op zo'n 30 minuten van het financiële centrum van Singapore via de Causeway, wat toegang geeft tot Singaporees kapitaal zonder de torenhoge Singaporese grondprijzen.
De JS-SEZ, gelanceerd in januari 2025, moet grensoverschrijdend verkeer van mensen en kapitaal vergemakkelijken. Volgens Nikkei Asia is de zone opgezet om rechtstreeks te concurreren met Shenzhen en Bangalore om buitenlandse bedrijfsinvesteringen, met belastingvoordelen, versnelde visumprocedures en soepelere goederenstromen.
De schaal is indrukwekkend: met 20 miljard dollar is dit project vergelijkbaar met het totale buitenlandse investeringsvolume in Phuket-vastgoed van de afgelopen 5 tot 7 jaar bij elkaar. Maar dit is geen wooncomplex, het is een hele stad rond AI-labs, datacenters en verticale landbouw.
Waarom dit een ander segment is dan Phuket
Het grootste verschil zit in wie er koopt en waarom. Johor richt zich op kenniswerkers en corporates die er wonen en werken. Phuket blijft draaien op toeristische verhuur en lifestyle-investeringen. Dat verschil vertaalt zich direct in de cijfers:
| Kenmerk | Johor Bahru (JS-SEZ) | Phuket |
|---|---|---|
| Gemiddeld huurrendement condo | 3-4% per jaar | 6-8% per jaar |
| Belangrijkste koperssegment | Techprofessionals, corporates | Toeristen, expats, lifestylebeleggers |
| Premium prijs per m² | n.v.t. (nog in ontwikkeling) | 120.000-180.000 baht (ca. 3.400-5.100 dollar) |
| Aandeel buitenlandse vraag | n.v.t. | ca. 60% (Q3 2025), verwacht ca. 65% in 2026 |
| Verwachte realisatiehorizon | 10-15 jaar | Direct verhuurbaar |
Het renteverschil tussen Johor en Phuket valt grotendeels te verklaren door toeristenaantallen: Phuket verwelkomde in 2025 meer dan 11 miljoen buitenlandse bezoekers, een schaal die Johor als zakelijke hub simpelweg niet nastreeft.
Hoe presteert Phuket zelf op dit moment?
Buitenlands betrokken vastgoedtransacties in Phuket stegen naar schatting met 22% in 2025. Premium condoprijzen liggen tussen 120.000 en 180.000 baht per vierkante meter (3.400 tot 5.100 dollar). Volgens Nation Thailand steeg het aandeel internationale vraag naar ongeveer 60% in het derde kwartaal van 2025, met een verwachting van rond de 65% in 2026, grotendeels afgeschermd van de hypotheekproblemen en huishoudschulden die de binnenlandse markt in Bangkok drukken.
Knight Frank Thailand, geciteerd door de Bangkok Post, verwacht dat de luxe woningmarkt van Phuket sterk blijft tot en met 2026, gedreven door branded residences en villavraag in de gewilde westkuststroken zoals Bang Tao, Layan, Kamala en Cherng Talay.
Verschillen in eigendomsstructuur tussen Maleisië en Thailand
Een belangrijk praktisch verschil voor Nederlandse kopers: in Maleisië kunnen buitenlanders vrijehold-eigendom kopen vanaf 1 miljoen ringgit (ongeveer 215.000 dollar). In Thailand geldt een ander systeem. Buitenlanders kunnen condominiums in eigendom hebben binnen de buitenlandse quota (maximaal 49% van de totale oppervlakte van een project), of gebruikmaken van leasehold-constructies van 30+30+30 jaar voor villa's. Dit zijn structureel andere regimes, en geen van beide is per definitie beter, maar het is essentieel om te weten waar je precies in stapt voordat je tekent.
Heeft de recente aanscherping van regels in Thailand invloed op kopers?
Toezichthouders hebben nomineeconstructies aangepakt en scherper toezicht ingesteld op buitenlandse belangen in bedrijven, vooral op Koh Phangan en Koh Samui, aldus berichtgeving van de Bangkok Post. Toch schat Juwai IQI dat buitenlandse kopers goed zijn voor ongeveer 60% van de luxe villatransacties in Phuket, en meer dan 90% op Samui en Phangan. De aanscherping heeft tot dusver een beperkt effect gehad op de daadwerkelijke vraag.
Onze conclusie voor kopers die twijfelen tussen Azië-bestemmingen
Genting's project in Johor is indrukwekkend qua ambitie, maar voor beleggers die op zoek zijn naar inkomstengenererend resortvastgoed met een heldere eigendomsstructuur en directe cashflow, blijft Thailand de sterkere keuze in de regio. Phuket en Bangkok bieden iets wat een techpark in aanbouw niet kan bieden: een functionerende verhuurmarkt, bewezen beheermaatschappijen en constante vraag. Premium vastgoedprijzen in Phuket groeien naar schatting 8-12% per jaar, een trend die vooral wordt gedreven door het beperkte grondaanbod op het eiland, niet door concurrentie van een techpark op het vasteland.
Wie nu al rendement wil zien in plaats van over tien tot vijftien jaar, kijkt dus toch weer naar Phuket of Bangkok. Bij Vastgoed Thailand merken we dat Nederlandse kopers vooral zoeken naar duidelijkheid over eigendomsvorm en realistisch rendement, en dat blijft precies waar Thailand op dit moment sterk in scoort.
Bron: Bangkok Post