Stel: u kocht vijf jaar geleden een villa in Bang Tao via een Thaise bv, met de gebruikelijke 51% Thaise aandeelhouders op papier. Vorige maand belde uw makelaar. Het grondkantoor wil nu weten waar het geld van uw Thaise zakenpartner vandaan kwam, wat zijn beroep is, en waarom zijn aandeel contant is betaald. Niets aan uw eigendomsstructuur is veranderd. Wel is de controle op die structuur radicaal anders geworden.
Het korte antwoord: sinds mei 2026 stuurt het Thaise Department of Lands drie 'most urgent' circulaires naar alle provinciale grondkantoren. De wet zelf is niet gewijzigd, buitenlanders mogen nog steeds geen grond bezitten en een bv met Thaise meerderheid mag dat technisch nog steeds wel. Wat wél verandert: elke transactie met een contante betaling vanaf 2 miljoen THB, of een object met een taxatiewaarde boven 5 miljoen THB, wordt nu automatisch gecontroleerd op herkomst van het geld, inkomen en beroep van alle betrokkenen.
Wat staat er precies in de circulaires van mei 2026?
De drie circulaires bundelen bestaande richtlijnen in één verplicht controlesysteem. Grondkantoren moeten voortaan de aandeelhoudersregisters van een bv koppelen aan de database van het Department of Business Development (DBD), financiële documenten opvragen en, waar nodig, een controle ter plaatse uitvoeren. Voorheen zag een ambtenaar een map met papieren. Nu ziet hij een gekoppelde database die laat zien of een Thaise directeur daadwerkelijk op het adres woont, of het gestorte kapitaal ooit echt is betaald, en door wie.
Dit is geen nieuw idee. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken probeerde dit al in 2006, met instructies om Thaise aandeelhouders met een minimaal inkomen en bv's die kort voor een grondaankoop waren opgericht extra te controleren. Het probleem was toen niet de wil, maar het gereedschap: een individuele ambtenaar had simpelweg geen manier om een aandeelhoudersregister tegen bedrijfsgegevens te toetsen. Die technische kloof is precies wat in 2026 wordt gedicht.
Vanaf welk bedrag volgt een onderzoek naar de herkomst van het geld?
De drempel is concreet: een contante betaling van 2 miljoen THB of meer, of een object met een getaxeerde waarde boven 5 miljoen THB. Boven die grens onderzoekt het grondkantoor de bron van het geld, het inkomen en de werkgelegenheid van iedereen die bij de transactie betrokken is, inclusief de Thaise minderheidsaandeelhouders die vaak alleen op papier bestaan.
Belangrijk voor wie nu denkt aan een compacte aankoop: dit raakt in de praktijk vooral villa's en grond via een bv-structuur. Een standaard appartement van 5 tot 6 miljoen THB, volledig als eigendom (freehold) gekocht binnen het buitenlandse quotum, kent geen bv, geen nominee-aandeelhouder en dus geen enkele van deze drempels. Daar is simpelweg niets om te structureren, en dus niets om te controleren.
Geldt dit ook voor villa's die al jaren in bezit zijn?
Ja, en dit is voor veel eigenaren het meest ongemakkelijke deel van het verhaal. De regels gelden niet alleen voor nieuwe transacties in 2026, maar ook voor bestaande eigendomsstructuren, inclusief bv's die vijf of tien jaar geleden grond kochten. Een bedrijf met buitenlandse betrokkenheid in kapitaal, aandelen of feitelijke zeggenschap boven de vastgestelde grenzen wordt als 'hoog risico' gemarkeerd en krijgt een dieper onderzoek: aandeelhoudersregister, DBD-registraties, financiële documenten, contracten en een fysieke inspectie.
Het Department of Lands benadrukt expliciet dat een hoog-risicoclassificatie een screeningsinstrument is, geen vaststelling van onrechtmatigheid. Een bedrijf op die lijst wordt niet automatisch verondersteld schuldig te zijn. Dat is een reëel onderscheid, geen geruststelling zonder inhoud: een bedrijf met echte activiteiten, oprechte Thaise partners, correct gestort kapitaal en jarenlang schone administratie doorstaat de controle gewoon. De voorwaarde is dat zo'n bedrijf ook echt geld en een echte onderneming achter zich heeft, geen lege huls die een week voor de overdracht is opgetuigd.
Welke straffen staan er op een nominee-aandeelhouder?
Nominee-eigendom blijft een strafbaar feit onder de Foreign Business Act. De boete loopt van 100.000 tot 1 miljoen THB, met tot drie jaar gevangenisstraf, en dat geldt voor zowel de buitenlandse koper als de Thaise burger die als stroman-aandeelhouder optreedt. Dat laatste punt is precies waarom het nu moeilijker en duurder wordt om iemand bereid te vinden die deze rol op zich neemt.
Landelijk staan momenteel meer dan 46.000 bedrijven met buitenlandse deelname onder onderzoek wegens vermoede nominee-structuren, volgens berichtgeving uit de sector over de aanpak van 2026. Onderzoeken lopen onder meer in Phuket, Koh Samui, Koh Phangan en Krabi, waar de klassieke 51%-Thaise aandeelhoudersconstructie regelmatig volledige buitenlandse aansturing en financiering verhult. Sommige vastgoedgerelateerde entiteiten worden daarbij ook herbeoordeeld op mogelijke witwasrisico's.
Wat gebeurt er echt als een bedrijf wordt afgekeurd?
Hier komt het misverstand dat de meeste kopers koesteren: dat massale confiscatie van grond op grote schaal zal volgen. De Land Code staat toe dat autoriteiten de gedwongen verkoop van illegaal verworven grond opleggen binnen een gestelde termijn, en die verkoop afdwingen als de eigenaar niet reageert. In de praktijk heeft de markt geen golf van confiscaties gezien, en die verwacht ik ook nu niet. Politiek is dat te duur voor een land waar buitenlandse koopkracht een substantieel deel van de vraag in de kustprovincies vertegenwoordigt.
Wat wél realistisch is, is vervelender op een andere manier: een doorverkoop die maandenlang stilligt terwijl een hoog-risicostructuur door een beoordeling loopt, met een prijskorting die groeit naarmate de koper afhaakt. Een ander hardnekkig misverstand: de gedachte dat een verklaring van een Thaise partner over de herkomst van privégeld het dossier permanent sluit. Die verklaring regelt één specifieke registratie. Ze beschermt de onderliggende structuur niet als de grond op naam van de bv staat in plaats van op naam van de partner persoonlijk.
Bv, erfpacht of appartement: wat is nu de verstandigste keuze?
Mijn advies, met de nodige nuance: wie nu moet kiezen tussen een Thaise bv en een geregistreerde langjarige erfpacht voor een huis met grond, kiest voor de erfpacht. Een erfpacht van 30 jaar, geregistreerd bij het grondkantoor op de achterkant van de chanote-titel, geeft zwakkere rechten dan volledig eigendom, maar stort niet in bij een audit en maakt van u geen partij in een strafzaak. Dit advies geldt niet onverkort: heeft u al een bv met echte Thaise partners, correct gestort kapitaal en jarenlang schone rapportages, dan is afbreken juist onverstandig, en is compliance de betere route.
Een appartement binnen het 49%-quotum voor buitenlands eigendom blijft de enige vorm van volledig eigendom die voor buitenlanders beschikbaar is, en blijft de saaiste, en veiligste, optie op de markt. Bij Vastgoed Thailand zien we dat kopers die net beginnen met zoeken deze optie vaak onderschatten, terwijl ze bij een budget rond 5 tot 6 miljoen THB voor een afgerond appartement letterlijk geen van bovenstaande risico's hoeven af te wegen.
Wat moet ik nu doen als mijn villa al via een bv loopt?
Begin met een audit, niet met een besluit. Vraag een DBD-bedrijfsuittreksel op en bekijk precies wat het grondkantoor ziet: wie de aandeelhouders zijn, hoe het kapitaal is betaald, en of er echte rapportage en activiteit achter de entiteit zit. Dat kost weinig en duurt een dag. Vanaf daar kiest u tussen het volledig compliant maken van de bv, of omzetten naar een geregistreerde erfpacht, wat doorgaans goedkoper uitvalt dan problemen bij de verkoop later.
Een praktisch punt voor wie dit jaar een overdracht plant: eigendomsoverdracht bij het grondkantoor vereist persoonlijke aanwezigheid of een volmacht die strikt volgens Thaise juridische vorm is opgesteld, en kantoren zijn merkbaar strenger geworden over het eisen van persoonlijke aanwezigheid. Reken op twee tot drie werkdagen voor de wachtrij, de taxatie en de bankcheque bij het plannen van uw reis.
Bron: Restate.ru