Stel dat een verkoper in Bang Tao u een 'gegarandeerd' rendement van 7% per jaar voorrekent op een off-plan appartement. Een paar jaar geleden was dat een verbluffend aanbod: de Amerikaanse staatsobligatie leverde toen 1,5% op, risicovrij en direct opneembaar. Op 1 september 2026 staat die Amerikaanse 10-jaarsrente op 4,78%. Het verschil tussen '7% met risico' en '4,78% zonder risico' is dan nog maar een paar procentpunt, en voor die paar punten neemt u wisselkoersrisico op de baht, leegstand in het laagseizoen, beheerskosten en een onverkoopbaar bezit in één klap op de koop toe.
Dat is de kern van waar dit artikel om draait, en het is geen abstracte observatie voor obligatiehandelaren. Het is de nieuwe vergelijkingsmaatstaf voor elke investeringsbeslissing, inclusief een condo in Phuket.
Waarom stijgen de rentes wereldwijd juist nu?
De aanleiding is vervelend simpel: energie wordt weer duurder. Brentolie noteert rond de 91 dollar per vat, en Europees gas zit op een meerjarig hoogtepunt. Markten gaan er niet langer vanzelfsprekend van uit dat inflatie terugzakt naar de doelstelling. Ze prijzen nu een renteverhoging in september in van zowel de Fed als de ECB in, met mogelijk meer verhogingen daarna.
Japan speelt een aparte rol hierin. Het land betaalde decennialang bijna niets voor leningen en financierde daarmee indirect een groot deel van de wereldwijde vastgoed- en aandelenmarkten via de zogeheten yen-carrytrade. Nu de Japanse 10-jaarsrente op 3% staat, een niveau dat een paar jaar geleden ondenkbaar leek, trekt kapitaal terug naar huis. Voor Zuidoost-Aziatisch vastgoed, Phuket inbegrepen, valt daarmee een deel van de goedkope financiering weg.
Ook in Europa zijn de rentes naar 15-jaars hoogtepunten geschoten. Voor een Nederlandse of Belgische koper betekent dat concreet: een zakelijke kredietlijn of een tweede hypotheek thuis is nu duurder dan een paar jaar geleden, en dat werkt door in de bereidheid om een tweede woning in het buitenland aan te schaffen.
Werkt een hogere Fed-rente hetzelfde door in Phuket als in Nederland?
Nee, en dat is precies waar de gangbare logica misgaat. De redenering 'rente omhoog, hypotheken duurder, vraag naar woningen daalt' klopt voor de Nederlandse woningmarkt, maar nauwelijks voor Phuket.
Buitenlandse koper krijgen namelijk geen Thaise hypotheek op standaardvoorwaarden. De overgrote meerderheid van de condominium-aankopen wordt cash betaald of via een betalingsplan van de ontwikkelaar afgehandeld. Er is domweg geen directe hypotheekketen waarlangs een Fed-verhoging de vraag kan afknijpen.
De impact loopt via twee andere kanalen. Ten eerste via het alternatieve rendement: zoals hierboven beschreven, krimpt de premie van een beloofd huurrendement ten opzichte van de risicovrije dollarrente. Ten tweede via het gevoel van de koper zelf. Een Belgische ondernemer wiens bedrijfskrediet net duurder is geworden, stelt de aankoop van een tweede unit uit. Australië is daarvan een goed voorbeeld: vastgoedgerelateerde aandelen waren daar de eerste die daalden zodra de markt een nieuwe verhogingscyclus inprijsde. Ook de Hang Seng verzwakte, mede door een zwakke beursintroductie van Shein.
Wat spreekt er nu juist vóór Thailand?
Duur olie en wereldwijde inflatie treffen niet iedereen gelijk. Thailand heeft een relatief lage inflatie en een lage beleidsrente vergeleken met de VS en Europa, en de baht heeft zich historisch gedragen als een munt die wordt gesteund door een overschot op de lopende rekening dankzij het toerisme. Een in baht genoteerd bezit kan, tegenover een verzwakkende dollar in de volgende verruimingscyclus, beter presteren dan het er vandaag uitziet. Dat blijft overigens een verwachting, geen zekerheid: wisselkoersvoorspellingen zijn het minst betrouwbare onderdeel van elke rekensom en horen niet als vast gegeven in een rendementsmodel te staan.
Er is ook een simpel feit dat vaak wordt vergeten. Een resortappartement is niet alleen een inkomensobject, het is ook een consumptiegoed. Een unit waar u twee maanden per jaar zelf verblijft, kunt u niet één-op-één met een obligatie vergelijken. Vergelijk die eerder met de kosten van het huren van vergelijkbare accommodatie voor die periode.
Wat is een realistisch huurrendement bij de huidige rentestand?
Kijk naar het netto rendement, na beheerskosten, belastingen en leegstand, niet naar het geadverteerde bruto percentage. De vuistregel: het netto rendement in dollars zou comfortabel boven de 4,78% moeten uitkomen. Zit u daar dicht op of onder, dan neemt u risico voor niets.
Ons standpunt: wanneer wij zelf zouden kopen, en wanneer niet
Met de Amerikaanse 10-jaarsrente rond 4,78% zouden wij geen off-plan project in Phuket kopen puur op basis van een op papier gegarandeerd rendement. Die garantie is namelijk maar zo solide als de balans van de ontwikkelaar, en precies in een cyclus van duur geld beginnen zwakkere ontwikkelaars hun verplichtingen te missen. Duur olie, rond de 91 dollar per vat, verhoogt bovendien de bouwkosten via transport en materiaal, wat vooral vroege bouwfases onder druk zet.
De verstandige keuze op dit moment is een afgebouwd gebouw met minstens twee seizoenen bezettingshistorie, waarbij u de werkelijke rapportages van de beheermaatschappij kunt inzien in plaats van een prognose-spreadsheet. Bij Vastgoed Thailand adviseren we koper dan ook standaard om die historische bezettingscijfers op te vragen voordat er een aanbetaling wordt gedaan.
Geldt dit voor iedereen? Nee. Koopt u voor eigen gebruik, verblijft u drie tot vier maanden per jaar zelf in de unit, en behandelt u het appartement niet als vervanging voor een obligatieportefeuille, dan is dit hele verhaal minder relevant. Uw rekensom loopt dan tegen de kosten van langdurige huur, niet tegen de Fed-rente.
Eén praktische tip voor bezichtigingstrips: bekijk gebouwen en spreek met beheermaatschappijen tijdens het laagseizoen. Dan ziet u de werkelijke bezetting, niet een gepolijste opname uit januari. Vluchten en het vergelijken van buurten zijn dan ook goedkoper en rustiger te doen.
Moeten koper wachten tot de rente daalt?
Wachten op een omkering van de cyclus is een weddenschap tegen wat de markt vandaag inprijst: een verhoging in september, geen verruiming. Werkt een object nu al op uw eigen cijfers, dan werkt het straks, als geld weer goedkoper wordt, alleen nog beter. Loop elk object op uw shortlist langs één toets: levert het netto meer op dan de risicovrije 4,78% in dollars, en bent u bereid het vijf jaar aan te houden? Is het antwoord op een van beide nee, zoek dan verder.
Bron: CNA (Channel News Asia)