Stel dat u volgende maand naar Phuket vliegt om een appartement in Bang Tao te bezichtigen. Uw budget staat in euro's, de aanbetaling moet in Thaise baht. Precies op de dag dat u zit te rekenen, springt Hongkong 2,2% omhoog, de yen wordt sterker en de olieprijs stijgt. Geen van die bewegingen heeft iets met Thailand te maken, en toch raken ze allemaal uw aankoopprijs.
Het korte antwoord: beleggers in Azie hebben hun weddenschappen op een snelle Amerikaanse renteverhoging teruggeschroefd na terughoudende uitspraken van functionarissen van de Federal Reserve. De Amerikaanse obligatierente daalde, aandelen stegen, en die golf rolde door naar Hongkong (+2,2%), Seoul (ruim +1%) en Tokio. Voor kopers van Thais vastgoed is dit vooral relevant via de dollarkoers, en die kan binnen een week weer omdraaien.
Wat gebeurde er precies op de beurzen?
Hongkong sloot de sessie 2,2% hoger en was daarmee de best presterende grote markt in de regio. Seoul deed meer dan 1% erbij, en ook Tokio sloot in het groen. Geen van deze markten werd gedreven door bedrijfsnieuws; het was puur een herprijzing van de Amerikaanse renteverwachtingen.
De Dow en de Nasdaq wonnen vrijdag ongeveer 1% tot 1,2%, de Londense FTSE 100 zo'n 0,7%. De Aziatische sessie handelde enkele uren na de Amerikaanse slotkoersen en surfte simpelweg mee op dat momentum, typisch voor een regio zonder eigen nieuwscatalysator die dag.
Waarom is dit relevant voor de dollar-baht koers?
Hier wordt het interessant voor wie in Thailand koopt. De yen werd sterker, maar niet vanwege risicobereidheid: de aanleiding was speculatie dat de Bank of Japan de rente gaat verhogen, een puur Japans mechanisme dat niet altijd dezelfde richting volgt als het bredere marktsentiment.
Dat is een belangrijk onderscheid. Een zwakkere dollar maakt vastgoed in lokale valuta duurder voor wie in dollars (of euro's die de dollar volgen) spaart; een sterkere dollar maakt instappen goedkoper. Voor deals met een horizon van een paar maanden wegen die wisselkoersschommelingen vaak zwaarder dan welke korting een projectontwikkelaar ook aanbiedt.
Een sterke Thaise baht maakt instappen in Thais vastgoed duurder voor kopers met dollar- of eurospaargeld; een zwakkere baht werkt in hun voordeel. Wie de dollar-baht koers volgt, plant doorgaans bezichtigingsreizen rond gunstige wisselkoersvensters, in plaats van pas de week voor het sluiten van de deal een vlucht te boeken.
Klopt het verhaal wel, met stijgende olieprijzen?
Hier zit de eerste tegenstelling in het plaatje, en die wordt in veel enthousiaste koppen genegeen. Olie werd duurder, wat lijnrecht ingaat tegen het scenario van snelle desinflatie waarop de hele rally is gebouwd. De stijgende olieprijs wordt gekoppeld aan escalerend geopolitiek risico in het Midden-Oosten, aldus marktberichtgeving van Reuters over dezelfde sessie.
Voor centrale banken is dit bijna het slechtst denkbare decor: inflatiedruk bouwt zich op precies op het moment dat markten verruiming inprijzen. Duurdere olie werkt door in vrijwel elke toeleveringsketen en voedt inflatie. Hoe hoger de inflatie oploopt, hoe minder ruimte centrale banken hebben om te verruimen, exact het scenario waarop deze hele rally wedt.
Mijn inschatting: het slaat weinig hout om beslissingen te bouwen op de beweging van een enkele dag, maar de combinatie 'olie plus inflatie' is wel de moeite van het volgen waard. Die twee dingen bestaan zelden lang naast elkaar. Als de energieprijzen blijven stijgen, volgen de inflatieverwachtingen waarschijnlijk snel, en kan het verhaal van Fed-terughoudendheid sneller verdampen dan aandelenbeleggers zouden willen.
Betekent de stijging van 2,2% in Hongkong een trendommekeer?
Nee, en dat is precies wat de vrolijke koppen meestal weglaten. Een winst van 2,2% op één dag in Hongkong zegt niets over de marktrichting over het komende kwartaal. Het weerspiegelt positionering: sommige handelaren dekten shortposities af voor de cijfers, in plaats van voor de lange termijn te kopen.
De echte test komt met twee aanstaande publicaties: het Amerikaanse banenrapport (non-farm payrolls) en volgende week de Amerikaanse inflatiecijfers (CPI). Beide kunnen de hele opzet in een enkele sessie omdraaien. Of het niveau standhoudt na het banenrapport, is waar het werkelijk om draait.
De uitspraken van Fed-functionarissen waren zelf gemengd: sommigen bepleitten terughoudendheid, anderen hielden de deur open voor een renteverhoging. De centrale bank toonde geen eenduidig standpunt. Wie op basis hiervan al een definitieve draai van de Fed verwacht, loopt op de feiten vooruit.
Wat betekent dit concreet voor kopers van Phuket-vastgoed?
Voor de vastgoedmarkt in Phuket doen sessies als deze er minder toe vanwege de beurskoersen en meer vanwege het valutadecor. Zolang de Fed geen duidelijker signaal geeft, is het verstandiger om uw aankoopbudget in de afwikkelingsvaluta te noteren dan in uw eigen spaarvaluta thuis. Dat voorkomt dat u op de dag van ondertekenen wordt geconfronteerd met een onaangename verrassing die niets met de waarde van het appartement zelf te maken heeft.
Dat geldt sterker voor wie op korte termijn en met leverage handelt; heeft u een horizon korter dan zes maanden en werkt u met hefboomfinanciering, dan gelden geheel andere overwegingen dan de rest van dit artikel bespreekt. Voor de doorsnee koper die over een paar maanden een aanbetaling doet, blijft het advies simpel: houd de dollar/olie-combinatie in het oog, plan uw bezichtigingsreis niet vlak voor een grote data-release, en reken in de valuta waarin u daadwerkelijk gaat afrekenen.
Veelgestelde vragen
Waarom stegen Aziatische beurzen als er geen Aziatisch nieuws was?
Omdat de Amerikaanse slotkoersen de aanjager waren: de Dow en Nasdaq wonnen ongeveer 1% tot 1,2%, en de obligatierente daalde. Aziatische markten openden daarna en handelden simpelweg door op dat momentum.
Wat zijn de non-farm payrolls en waarom kijken markten daar zo naar?
Dit is het maandelijkse Amerikaanse werkgelegenheidsrapport voor de niet-agrarische sectoren. Het laat zien of de arbeidsmarkt overspannen raakt en bepaalt direct hoe de Fed het inflatierisico inschat.
Waarom is een stijgende olieprijs slecht nieuws voor aandelen?
Duurdere olie verhoogt de kosten in de hele toeleveringsketen en voedt inflatie. Hoe hoger de inflatie, hoe minder ruimte centrale banken hebben om te verruimen, precies het scenario waarop deze rally wedt.
Betekent de stijging van 2,2% in Hongkong dat de trend nu structureel omhoog gaat?
Nee. Een beweging van een enkele dag voor belangrijke economische cijfers weerspiegelt meestal positieherschikking, geen trendwisseling. Bevestiging komt pas met de reactie op de banencijfers en de CPI-data.
Hoe beinvloedt de dollarkoers kopers van vastgoed in Thailand?
Via de instapkosten. Een sterke dollar maakt vastgoed in lokale valuta goedkoper om te kopen; een zwakke dollar maakt het duurder. Bij deals met een horizon van een paar maanden wegen valutaschommelingen vaak zwaarder dan een korting van de ontwikkelaar.
Wie serieus overweegt binnen enkele maanden in Phuket te kopen, doet er goed aan de dollar-baht koers actief te volgen in plaats van alleen naar de vraagprijs van het appartement te kijken. Ons team bij Vastgoed Thailand helpt u die timing en de onderhandeling met de ontwikkelaar op elkaar af te stemmen.
Bron: Reuters