Stel dat u vorig jaar een kavel kocht langs de Bang Na-corridor, in de hoop die met flinke winst door te verkopen aan een datacenteroperator. Deze week kreeg u misschien een telefoontje van uw makelaar: de bouw van 49 datacenters in Thailand ligt stil, en meer dan 117 aanvragen zijn on hold gezet totdat er nieuwe regels liggen. Voor uw condo in Bangkok of uw appartement in Phuket verandert er helemaal niets. Voor die grond in Chonburi kan het verschil maken tussen een verkoop met winst en een kavel die nog jaren blijft liggen.
Direct antwoord: Thailand heeft de bouw van 49 actieve datacenterprojecten stilgelegd en houdt beslissingen over meer dan 117 aanvragen aan, officieel voor ongeveer één maand, in afwachting van nieuwe regels over stroomverbruik, waterverbruik en veiligheid. De aanleiding is de druk op het elektriciteitsnet en de watervoorziening: Bangkok alleen al telt 34 datacenters, en het grootste deel van de nieuwe pijplijn zit in de Eastern Economic Corridor (EEC). De woningmarkt in Bangkok en Phuket wordt hier niet door geraakt; het risico ligt bij industriegrond, aannemers en speculatieve projecten rond de EEC.
Wat is er precies bevroren?
De stop treft 49 projecten die al in aanbouw waren, plus meer dan 117 projecten die nog op goedkeuring wachten. Samen is dat bijna de volledige nationale pijplijn aan datacenterprojecten. De nieuwe criteria die worden opgesteld gaan over twee zaken: verbruik van hulpbronnen (elektriciteit en water) en veiligheidsnormen voor de faciliteiten zelf.
Bangkok draait al op 34 datacenters, en de gecombineerde vraag naar stroom en water van die faciliteiten is precies de aanleiding voor de pauze. Thailand haalde in 2024 een piekvraag van meer dan 36.000 MW. Een enkele hyperscale-campus van 100 tot 200 MW is daarvan maar een klein deel, maar een cluster van dergelijke campussen in één provincie wordt wel degelijk een serieus netwerkprobleem.
De waterkwestie is niet zomaar een formaliteit. De Eastern Economic Corridor kreeg in 2020 te maken met een zware droogte, met beperkingen op industriële waterinname als gevolg. Die herinnering speelt duidelijk mee in de nieuwe regelgeving.
Hoelang duurt de bouwstop echt?
Officieel ongeveer één maand, de tijd die regelgevers nodig zeggen te hebben om criteria voor hulpbronnen en veiligheid op te stellen. Maar een regionaal precedent maakt duidelijk dat dit optimistisch is: Singapore legde in 2019 een de facto moratorium op nieuwe datacenters op en hief dat pas in 2022 weer op, drie jaar later dan gepland. In plaats van weer vrije toegang, kwam er een quotasysteem: capaciteit werd weer beschikbaar, maar uitsluitend via competitieve toewijzing gekoppeld aan verplichtingen op het gebied van energie-efficiëntie.
Malaysia, dat destijds een deel van de afgeweken vraag naar Johor absorbeerde, voerde tegen 2024 zelf ook water- en energiebeoordelingen in voor nieuwe locaties.
Één maand is ongeveer de tijd die het kost om een document op te stellen, niet om de stroom van goedkeuringen weer op gang te krijgen. Zodra de criteria gepubliceerd zijn, begint een tweede en tragere fase: het herbeoordelen van projecten die ontworpen zijn op basis van oude aannames over wateraccess en elektriciteitstarieven. Daar zit het echte risico voor investeerders. Niet in de pauze zelf, maar in de kans dat een aanzienlijk deel van de 117 bevroren aanvragen onder de nieuwe regels financieel simpelweg niet meer rendabel is.
Wie wordt hier echt door geraakt?
Grond, vooral. Kavels in de industriële gordels van Chonburi, Rayong en Samut Prakan werden in 2024-2025 herprijsd op basis van het AI-verhaal. Koopers betaalden in feite niet voor grond, maar voor een optie op een hyperscaler die zich zou vestigen. Die optie is nu goedkoper geworden: totdat de criteria gepubliceerd zijn, zal geen operator tekenen tegen de oude prijs.
Aannemers en engineeringbedrijven voelen het ook direct. Het stilleggen van 49 actieve bouwplaatsen betekent stilstaand materieel en personeel, een kostenpost die ergens in de toeleveringsketen wordt opgevangen. Voor beleggers met blootstelling aan bouwaandelen betekent dit een kwartaal met omzetschade.
Mixed-use ontwikkelingen die werden verkocht met een naburig datacenter als 'anchor story' zijn dat verhaal nu kwijt. En dan is er nog een groep die zich, ten onrechte, zorgen maakt: eigenaren van woningvastgoed.
Zorgt een datacenter voor huurders? Nee.
De meest gemaakte denkfout in gesprekken over 'techno-vastgoed' in Thailand gaat ongeveer zo: er wordt een datacenter gebouwd in de buurt, dus een condo in Sriracha of Pattaya zal buitenlandse professionals aantrekken als huurder.
Dat gebeurt niet. Een fabriek met 3.000 werknemers zorgt voor duurzame huurvraag. Een hyperscale-campus daarentegen wordt, eenmaal operationeel, doorgaans bemand door slechts een paar dozijn tot een paar honderd vaste medewerkers, en een aanzienlijk deel daarvan zijn lokale technici en beveiligingspersoneel. De bouwfase levert wel duizenden banen op, maar dat is tijdelijk, laagbetaald werk gehuisvest in arbeidersdorpen, niet in condo's van 3 miljoen baht.
Als uw rendementsmodel voor de Eastern Corridor leunde op datacenters, reken het opnieuw zonder die factor. Productiebedrijven uit Japan en China, en de haven van Laem Chabang, zijn de echte drijvers van huurvraag in Sriracha. Serverhallen horen niet op dat lijstje.
Verandert dit iets voor condo's in Bangkok of Phuket?
Nee. Er is precies één raakvlak tussen de residentiële markt en de datacentermarkt, en dat loopt via industriegrond en aannemers. Noch de vraag naar condo's, noch de toeristische huurprijzen hangen af van dit besluit. Als uw budget onder de 10 miljoen baht ligt en u koopt een woning voor eigen gebruik of toeristische verhuur, raakt dit hele regelgevingsdrama rond serverhallen u helemaal niet.
Wat moet u nu doen als u grond overweegt?
Ons standpunt: koop geen grond die als 'techno-ontwikkeling' wordt aangeprezen totdat de energie- en watercriteria zijn gepubliceerd. Heeft u al een voorlopige overeenkomst getekend? Onderhandel dan over uitstel van de sluitingsdatum en over de prijs. De redenering is eenvoudig: de regelgeving is veranderd, dus zou ook de closing-datum moeten opschuiven totdat de regels bekend zijn.
Is uw kavel vóór 2024 gekocht tegen industriële prijzen en genereert die nu al inkomsten? Dan is er weinig reden om te verkopen, houd hem aan. Is de kavel in 2024-2025 gekocht tegen twee tot drie keer de prijs van vergelijkbare naburige grond, puur met het oog op doorverkoop aan een operator? Dan wordt het exitvenster smaller, en is het de moeite waard om nu al een koper te zoeken voor een ander gebruiksscenario, zoals logistiek, lichte productie of opslag.
Eén praktische opmerking: industriegrond in Chonburi op afstand beoordelen is grotendeels nutteloos. Wat telt zijn toegangswegen, nabijheid van onderstations en waterinname-infrastructuur, details die u alleen ter plaatse kunt controleren.
Wat betekent dit voor buitenlandse investeringen in Thailand?
Grote internationale toezeggingen blijven overeind. AWS committeerde in 2022 aan een investering van 5 miljard dollar over 15 jaar in Thailand. Google kondigde in september 2024 een investering van 1 miljard dollar aan voor een datacenter in Chonburi en een cloudregio in Bangkok. Zulke langetermijncommitments worden niet ontmanteld door een bouwstop van één maand.
Toch laat de schaal van de instroom zien hoe groot de pijplijn was geworden vóór de bevriezing: buitenlandse investeringsaanvragen in Thailand stegen in de eerste helft van 2026 met 80% jaar-op-jaar, tot 1,37 biljoen baht (ruwweg 40,6 miljard dollar), waarvan een groot deel gekoppeld is aan AI- en datacenterprojecten. Een deel van die vraag kan afvloeien naar Malaysia of Vietnam, maar Johor zelf kampt ook met energie- en waterbeperkingen, en Malaysia heeft inmiddels eigen beoordelingscriteria ingevoerd voor nieuwe locaties.
De signalen om op te letten: publicatie van de elektriciteits- en watercriteria, het mechanisme voor capaciteitstoewijzing, en de eerste vergunning die onder het nieuwe kader wordt afgegeven. Tot er minstens één project onder de nieuwe regels is goedgekeurd, is het verstandig om de markt als geblokkeerd te blijven behandelen.
Bron: The CITY Asia