Wie al langer droomt van een appartement aan de Andamanse Zee, krijgt van de Thaise overheid onverwacht extra financiële ruimte. Bangkok heeft de twee grootste bijkomende kosten bij een aankoop drastisch verlaagd, en dit keer geldt de korting voor een ongewoon lange periode. De overdrachtsbelasting (transfer fee) gaat van 2% naar 0,01%, en de hypotheekregistratiekosten dalen van 1% naar 0,01%. Bij een condo van 10 miljoen baht scheelt dat alleen al op deze twee posten bijna 300.000 baht.
Kort antwoord: Thailand heeft de overdrachtsbelasting verlaagd van 2% naar 0,01% en de hypotheekregistratiekosten van 1% naar 0,01%, geldig voor woningen tot 7 miljoen baht aankoopprijs en getaxeerde waarde. De regeling loopt door tot 30 juni 2027, en op een appartement van 5 miljoen baht bespaart een koper hierdoor circa 149.500 baht (ruim 4.200 US dollar).
Dit is geen gloednieuw fenomeen. Al sinds 2019 voert Bangkok met enige regelmaat vergelijkbare verlichting door, steeds met een vervaldatum en een prijsplafond. Wat de 2026-editie bijzonder maakt, is de duur: het Thaise kabinet heeft de 0,01%-structuur doorgetrokken tot 30 juni 2027. Dat is voor Nederlandse en Belgische kopers een prettig verschil met eerdere regelingen, die vaak maar een paar overhaaste maanden duurden. Buitenlandse investeerders die een appartement kopen binnen het freehold-quotum, profiteren van precies dezelfde verlaagde tarieven als Thaise kopers.
Hieronder lees je wat er precies verandert, wie er het meest van profiteert, en waar nog haken en ogen zitten.
Wat houdt de verlaging precies in?
- Overdrachtsbelasting: verlaagd van 2% naar 0,01% van de getaxeerde waarde van het onroerend goed
- Hypotheekregistratiekosten: verlaagd van 1% naar 0,01%
- De verlaagde tarieven gelden voor woningen met een aankoopprijs én getaxeerde waarde tot 7 miljoen baht, en voor hypotheken tot 7 miljoen baht per contract
- Bij een unit van 5 miljoen baht loopt de totale besparing op tot ongeveer 149.500 baht (circa 4.200 US dollar)
- De regeling loopt nu door tot 30 juni 2027, wat kopers veel meer zekerheid geeft dan eerdere kortlopende versies
- In aanmerking komende woningtypes zijn vrijstaande huizen, rijtjeshuizen, condo-units en grond met opstal; verkoop van gedeeltelijke eigendomsbelangen valt buiten de regeling
Hoe verhoudt dit zich tot de normale kosten bij een aankoop in Thailand?
Onder normale omstandigheden betaal je in Thailand bij een vastgoedtransactie een combinatie van kosten: de overdrachtsbelasting (2%), zegelrecht (stamp duty, 0,5%), specifieke bedrijfsbelasting (specific business tax, 3,3%, van toepassing bij doorverkoop binnen de eerste 5 jaar van eigendom) en bronbelasting (withholding tax, berekend volgens een progressieve schaal). De huidige verlichting raakt uitsluitend de overdrachts- en hypotheekregistratiekosten; de rest blijft gewoon van kracht.
Het Department of Lands (Thaise kadaster) is de enige instantie die eigendomsoverdrachten in Thailand registreert. Kosten worden berekend op basis van de door de overheid getaxeerde waarde, die kan afwijken van de daadwerkelijke aankoopprijs, iets waar je als koper rekening mee moet houden bij het inschatten van je totale kosten.
Waarom doet de Thaise overheid dit?
Het Thaise ministerie van Financiën schat dat de verlengde regeling ongeveer 540 miljard baht aan jaarlijkse vastgoedtransacties zal ondersteunen en naar schatting 305 miljard baht aan extra investeringen in de sector zal aantrekken. Kortom: de overheid probeert de vastgoedmarkt te stimuleren, en buitenlandse kopers plukken daar rechtstreeks de vruchten van.
Buitenlandse kopers blijven een belangrijke speler in de condomarkt: de jaarlijkse aankopen van appartementen door buitenlanders bleven in 2024-2025 stabiel rond de 14.500 units, waarbij alleen al in Q1 2025 ongeveer 3.919 units werden toegevoegd, volgens brancijfers. Bangkok, Chonburi en Phuket blijven de belangrijkste hotspots voor deze vraag.
Waarom is dit vooral relevant voor kopers die op Phuket mikken?
Phuket, Pattaya en Samui zijn de drie bestemmingen waar buitenlandse kopers het grootste aandeel van de condoaankopen voor hun rekening nemen. Dat betekent dat de praktische impact van deze verlaging op de investeringsvraag daar het sterkst voelbaar zal zijn, precies de regio's waar Vastgoed Thailand de meeste kopers begeleidt.
Belangrijk om te onthouden: directe buitenlandse eigendom van grond of huizen blijft sterk beperkt. Volledig eigendom (freehold) is beperkt tot condo-units binnen het 49%-buitenlandse quotum per project. Voor grond en huizen wordt doorgaans gewerkt met erfpacht (leasehold) of bedrijfsstructuren.
Let op: de verlichting raakt niet de specifieke bedrijfsbelasting (3,3%), die nog steeds van toepassing is bij doorverkoop binnen de eerste vijf jaar van eigendom.
Veelgestelde vragen
Wie komt in aanmerking voor de verlaagde kosten?
Elke koper, Thai of buitenlander, die in aanmerking komend woonvastgoed koopt. Voor buitenlandse kopers geldt dit specifiek voor freehold condo-aankopen binnen het wettelijke buitenlandse eigendomsquotum.
Welke woningen vallen onder de regeling?
De regeling geldt voor vrijstaande huizen, rijtjeshuizen, condo-units en grond met opstal, mits zowel de aankoopprijs als de getaxeerde waarde niet hoger is dan 7 miljoen baht. Verkoop van gedeeltelijke eigendomsbelangen valt buiten de verlichting.
Hoeveel bespaar ik nu concreet?
Bij een unit van 5 miljoen baht: de besparing op de overdrachtsbelasting bedraagt ongeveer 99.500 baht (2% minus 0,01%), en de besparing op de hypotheekkosten ongeveer 49.950 baht (1% minus 0,01%). Samen komt dat neer op een besparing van circa 149.500 baht.
Geldt dit ook voor bestaande woningen (doorverkoop)?
Ja, de verlaagde tarieven gelden ook voor in aanmerking komende doorverkooptransacties, al kan de verkoper afhankelijk van de bezitsduur nog steeds specifieke bedrijfsbelasting of zegelrecht verschuldigd zijn.
Hoe lang blijft deze verlaging van kracht?
De huidige verlenging loopt door tot 30 juni 2027, een opvallend langere periode dan eerdere versies van deze regeling, die doorgaans maar een paar maanden tot een jaar golden.
Kan ik dit combineren met een betalingsplan van de projectontwikkelaar?
Ja. Een betalingsplan van de ontwikkelaar en de verlaging van de overheidskosten zijn onafhankelijke mechanismen. De kosten worden betaald op het moment van registratie van de eigendomsoverdracht, wat meestal samenvalt met de laatste betaling.
Welke kosten blijven ongewijzigd?
De specifieke bedrijfsbelasting (3,3% bij doorverkoop binnen de eerste vijf jaar van eigendom), de progressieve bronbelasting, en juridische of due-diligencekosten blijven allemaal onaangetast door deze regeling.
Hoe controleer ik of de verlaging nog geldt op het moment van mijn aankoop?
De actuele status wordt gepubliceerd via het Thaise Department of Lands, en kan ook rechtstreeks worden bevestigd bij het lokale Land Office waar de registratie plaatsvindt.
Is dit het juiste moment om door te pakken?
Een meerjarige verlaging met een vaste, maar ver weg gelegen einddatum geeft investeerders echt de ruimte om een aankoop zorgvuldig te plannen, in plaats van een beslissing te moeten forceren. Voor wie al een woning op het oog heeft en de due diligence heeft afgerond, is het huidige venster, dat doorloopt tot medio 2027, een gunstig moment om door te pakken. Een besparing van 150.000 tot 300.000 baht werkt in de praktijk als een extra procentpunt rendement dat de overheid je als koper cadeau doet. Toch blijft dit een beleidsbeslissing die kan worden aangepast, dus wie de voorwaarden eerder dan later vastlegt, zit veiliger.
Bron: The Nation Thailand
Klaar om te investeren in Thailand? Onze experts bij Vastgoed Thailand helpen je graag de perfecte woning te vinden.