Stel je voor: één op de tien woningen in Thailand staat leeg. Als je overweegt te investeren in een appartement in Bangkok, is dat cijfer reden voor een gezonde dosis achterdocht, maar het betekent allerminst dat heel Thailand een vastgoedbubbel is. Wie voor Phuket kiest in plaats van de buitenwijken van Bangkok, kijkt naar een compleet ander verhaal.
Direct antwoord: hoe ernstig is de leegstand echt?
Thailand telt momenteel 1,64 miljoen leegstaande woningen, met een gezamenlijke waarde van 3,45 biljoen baht (ongeveer 96 miljard dollar), vergelijkbaar met het volledige jaarlijkse bbp van Sri Lanka. Dit is volgens Thailand Business News de grootste overschot aan woningaanbod in de geschiedenis van het land. Het probleem concentreert zich echter sterk in massale condoprojecten in de buitenwijken van Bangkok en industriële provincies in Centraal-Thailand, terwijl resortmarkten als Phuket en Samui hier nauwelijks last van hebben.
Waarom is dit relevant voor jou als Nederlandse of Belgische koper?
Als je denkt aan een condo in Bangkok of een minder bekende provincie op het vasteland, is dit een serieus signaal om eerst de locatie grondig te analyseren voordat je off-plan koopt. Kapitaal dat vastzit in een onverkoopbare of onverhuurbare eenheid, kan jarenlang stilstaan zonder rendement. Voor wie specifiek kijkt naar Phuket, gelden echter andere spelregels, en die zijn juist gunstig.
De cijfers achter de crisis
- Thailand heeft in totaal ongeveer 17 miljoen woningen, waarvan 1,64 miljoen leeg staan. Dat komt neer op een leegstandspercentage van ruim 9%, boven de kritieke drempel van 5 tot 7% die de meeste internationale analisten hanteren.
- Bangkok en omstreken zijn verantwoordelijk voor het grootste deel van dit overschot. Marktschattingen wijzen erop dat tot 40% van de leegstaande condo's zich bevindt in massaprojecten (studio's en eenkamerappartementen onder de 3 miljoen baht) in gebieden zonder goed ontwikkelde infrastructuur.
- Het overproductiemechanisme: Thaise ontwikkelaars bouwen al jaren op basis van off-plan verkoopvolumes, vaak nog vóórdat de bouw start. Speculatieve kopers leggen aanbetalingen van 10 tot 20% neer, in de hoop de eenheid door te verkopen vóór oplevering. Zodra de markt afkoelt, blijven deze eenheden onverkocht én onverhuurd.
- Een fiscaal vacuüm: Thailand kent geen effectieve belasting op leegstand. De Land and Building Tax uit 2020 kent een tarief van slechts 0,02 tot 0,3% van de getaxeerde waarde, veel te laag om eigenaren van lege woningen te dwingen tot verkoop of verhuur.
- Buitenlandse quota worden ongelijk benut: in toplocaties in Phuket en centraal Bangkok is het quotum van 49% buitenlands eigendom vaak volledig volgeboekt, terwijl condo's in de buitenwijken slechts 5 tot 15% buitenlandse interesse trekken.
- De overheid twijfelt nog: er wordt gesproken over beperkingen op nieuwe bouwvergunningen in gebieden met overaanbod en een progressieve belasting voor eigenaren van meerdere panden, maar concrete wetgeving is er in 2026 nog niet.
- Bruto huurrendementen op massale condo's in de buitenwijken van Bangkok zijn gedaald naar 3 tot 4% per jaar, terwijl villa's en condo's in Phuket via kortetermijnverhuur consistent 6 tot 8% opleveren.
Hoe is deze situatie ontstaan?
Thailand's vastgoedmarkt draait al decennia op een model waarbij ontwikkelaars bouwen, speculanten doorverkopen, en de uiteindelijke bewoner pas als laatste in beeld komt. In goede jaren verdiende iedereen hieraan mee. Maar sinds 2022 is de prijsgroei in het massasegment afgevlakt, is de koopkracht van de Thaise middenklasse verzwakt en zijn hypotheekrentes gestegen. Het resultaat: pakhuizen vol onverkochte eenheden waar niemand op zit te wachten.
De ernst van het probleem verschilt sterk per regio. Volgens een rapport van Better-than-Freehold, de grootste beheerder van noodlijdende activa in Thailand, bevestigt BAM dat de markt haar dieptepunt nog niet heeft bereikt. Er zouden ongeveer 700.000 onverkochte eenheden tegenover minder dan 100.000 huishoudens met werkelijke koopkracht staan, een disbalans van bijna zeven keer het aanbod. Precies in die mismatch schuilt een kans op forse kortingen, maar alleen voor kopers die volledig compliant structuren gebruiken, gezien de aangescherpte Thaise regels rond nomineeconstructies.
Waarom Phuket, Samui en Pattaya een ander verhaal vertellen
Resortvastgoed in Phuket, Samui en Pattaya volgt totaal andere marktdynamiek. De vraag hier wordt gedreven door buitenlandse kopers en toeristenaantallen die in 2025 boven de 36 miljoen uitkwamen. Grond op de eilanden is fysiek beperkt, en nieuwbouw wordt sterk aan banden gelegd door strikte milieuregelgeving. Buitenlandse kopers domineren nog altijd het luxe villasegment in heel Phuket, met bijzonder hoge buitenlandse koopactiviteit in Samui en Phangan. Villa's presteren steeds beter dan condo's onder vermogende internationale kopers, die vooral waarde hechten aan levensstijl, betrouwbare ontwikkelaars en huurpotentieel.
Knight Frank Thailand verwacht dat het luxesegment van Phuket veerkrachtig blijft tot en met 2026, en verwacht bovendien toenemende concurrentie voor off-plan condoprojecten die de afgelopen 3 tot 4 jaar zijn gelanceerd.
Veelgestelde vragen
Betekent 1,64 miljoen lege woningen dat er een prijscrash komt in heel Thailand?
Niet marktbreed, maar binnen specifieke segmenten wel degelijk. Massale condo's in de buitenwijken van Bangkok, Nonthaburi en Samut Prakan tonen al prijsstagnatie en kortingen van 10 tot 15% onder de vraagprijs. Het premiumsegment en resortvastgoed houden hun prijsniveau stabiel.
Welke wijken in Bangkok lopen het meeste risico?
Het grootste overaanbod zit aan de rand van de stad: Bang Na, Rangsit, Bang Yai en Lat Krabang, gebieden met massale nieuwbouw ver van de centrale BTS/MRT-stations. Centrale wijken zoals Silom, Sathorn en Sukhumvit (van Nana tot Phrom Phong) presteren aanmerkelijk beter.
Is het in 2026 nog verstandig om vastgoed te kopen in Thailand?
Ja, maar dan wel met chirurgische precisie. Resortvastgoed met bewezen huurinkomsten, eenheden in centraal Bangkok dichtbij het openbaar vervoer, en villa's met zeezicht in Phuket blijven aantrekkelijke categorieën. Het massasegment dat puur voor speculatieve doorverkoop wordt gekocht, is dat niet.
Wat betekent het overschot aan leegstand voor huurrendementen?
Direct en negatief. Overaanbod drukt de huurprijzen omlaag. In verzadigde wijken zijn verhuurders gedwongen om hun vraagprijs met 15 tot 25% te verlagen ten opzichte van hun oorspronkelijke verwachting, alleen al om een huurder te vinden.
Komt er een belasting op leegstaand vastgoed in Thailand?
De discussie loopt, maar er is voor 2026 nog geen concreet wetsvoorstel aangenomen. De huidige Land and Building Tax is te laag om eigenaren te dwingen hun lege woningen te verkopen of te verhuren.
Wat maakt de resortmarkt van Phuket anders dan Bangkok?
Drie doorslaggevende factoren: beperkte grondvoorraad, buitenlandse vraag (goed voor tot 70% van de kopers in het premiumsegment), en hoge huurrendementen dankzij kortetermijnverhuur. Phuket valt buiten de zone van overaanbod, en Knight Frank Thailand voorziet toenemende concurrentie voor recente off-plan condoprojecten.
Wat is het minimale budget voor een relatief veilige investering?
In het resortsegment van Phuket begint instap rond 5 tot 7 miljoen baht (ongeveer 140.000 tot 200.000 dollar) voor een beheerd condominium. In centraal Bangkok start het budget vanaf 4 tot 6 miljoen baht voor een studio of eenkamerappartement nabij BTS-stations.
Kunnen buitenlanders rechtstreeks vastgoed kopen in Thailand?
Buitenlanders kunnen condominiums in volledig eigendom (freehold) verwerven binnen het quotum van 49% buitenlands eigendom per project. Villa's en huizen worden doorgaans verworven via een leasehold-structuur van 30 jaar met verlengingsopties, of via een Thaise vennootschap. Zorg in beide gevallen voor volledige naleving van regels rond herkomst van vermogen en nomineeconstructies.
Ons advies
Blijf weg van het massale condosegment in de buitenwijken van Bangkok. Richt je op vastgoed met bewezen huurrendementen boven de 6% in resortgebieden of premium projecten in centraal Bangkok. Controleer altijd de daadwerkelijke benutting van het buitenlandse quotum en echte huurprestatiecijfers voordat je een contract tekent. Het team van Vastgoed Thailand helpt je graag om deze cijfers per project te checken voordat je instapt.
Bron: Bangkok Post