Een Nederlandse koper staat bij het landkantoor in Banglamung met een cashier's check van 4 miljoen baht en een lijst met aandeelhouders van zijn Thaise bedrijf. Een jaar geleden was dit binnen negentig minuten afgehandeld. Sinds mei 2026 luidt de eerste vraag anders: waar komt het geld vandaan, wat is uw beroep, en waarom hebben de Thaise aandeelhouders met 51% van de aandelen nog nooit een cent dividend ontvangen?
Het korte antwoord voor iedereen die dit nu googelt: vanaf 2 miljoen baht in cash, of bij elke transactie waar de getaxeerde waarde van het onroerend goed boven 5 miljoen baht ligt, start het landkantoor automatisch een onderzoek naar de herkomst van het geld, het inkomen en het beroep van de koper. Dit is geen nieuwe wet, maar een landsbrede, continue handhaving van artikelen die al twintig jaar in de Thaise Land Code staan.
Wat is er precies veranderd sinds mei 2026?
In mei 2026 stuurde het Thaise Department of Lands drie circulaires met het stempel 'most urgent' naar alle 76 provinciale landkantoren. De kern van de wijziging is niet de wet zelf, maar de manier waarop die wordt toegepast. Vroeger werkte elk landkantoor in zijn eigen informatie-eilandje: een bedrijf geregistreerd in Bangkok kon grond kopen in Surat Thani zonder dat iemand de bedrijfsgegevens bij het Department of Business Development (DBD) koppelde aan het kadaster.
Die situatie is voorbij. Er komt een centrale, continu bijgewerkte database van elke rechtspersoon die grond in Thailand bezit. Elke entiteit wordt gescreend op tekenen van een nominee-structuur, dat wil zeggen: een Thaise partij die formeel eigenaar is, maar in werkelijkheid alleen als stroman fungeert voor een buitenlandse koper. Belangrijk detail: een controle is geen eenmalige gebeurtenis meer. Een transactie die in 2019 werd afgerond, kan in 2027 alsnog opnieuw worden bekeken.
Waarom de grens van 2 miljoen baht niet willekeurig is
De drempel van 2.000.000 baht is bewust zo gekozen dat hij onder de prijs van bijna elke villa met eigen grond ligt, maar boven het merendeel van gewone Thaise transacties in de provincie. Het is met andere woorden een filter dat vrij precies is afgestemd op het buitenlandse segment van de markt, niet op de lokale huizenmarkt.
Daarnaast geldt een tweede, onafhankelijke drempel: zodra de getaxeerde waarde van het onroerend goed boven de 5.000.000 baht komt, wordt hetzelfde uitgebreide onderzoek uitgevoerd, ongeacht of er cash, bankoverschrijving of een lening bij betrokken is. Ook Thaise banken zijn strenger geworden: verschillende banken vragen inmiddels drie maanden bankafschriften voordat ze geld vrijgeven dat gekoppeld is aan een aankoop via een bedrijf.
Wat wordt er precies gecontroleerd bij een bedrijf?
Bedrijven die als risicovol worden aangemerkt, meestal op basis van het percentage buitenlands eigendom en andere criteria, krijgen een dieper onderzoek. Daarbij wordt gekeken naar:
- het aandeelhoudersregister
- de jaarrekeningen en filings bij het DBD
- onderliggende contracten
- de eigendomsstructuur
- eventueel een bezoek ter plaatse om te checken hoe het pand feitelijk wordt gebruikt
Op Phuket alleen al staan meer dan 600 bedrijven onder verscherpt toezicht van het Department of Special Investigation (DSI) en het ministerie van Handel. Die aanpak is sinds 1 augustus 2026 nog verder aangescherpt onder Order 2/2569.
Belangrijk om te onthouden: het verschijnen in deze database of het krijgen van een controle betekent op zichzelf geen schuldigverklaring. Het is een screeningsproces, geen vonnis. Ook volledig Thaise bedrijven staan in dezelfde database; alleen specifieke risicokenmerken triggeren een verdiepend onderzoek.
Waarom de klassieke Thaise bedrijfsstructuur nu haar langste tijd heeft gehad
De structuur die nu stukje bij beetje wordt afgebroken, is ouder dan de meeste appartementencomplexen op Phuket. De Thaise Land Code verbiedt buitenlanders in principe om direct grond te bezitten, met een paar uitzonderingen. De markt bedacht daarom decennia geleden de constructie van de Thaise BV: 49% in handen van de buitenlander, 51% van Thaise aandeelhouders die in de praktijk geen kapitaal inbrachten, geen rol speelden in het management, en vaak niet eens wisten dat zij formeel eigenaar waren van een villa van 25 miljoen baht.
Juridisch was dit nooit waterdicht, ook al werd het jarenlang door advocatenkantoren als werkbare oplossing verkocht. Sectie 113 van de Land Code verbiedt namelijk expliciet dat een Thaise burger grond aanhoudt namens een buitenlander.
Ons standpunt bij Vastgoed Thailand is duidelijk: de Thaise bedrijfsstructuur heeft grotendeels haar langste tijd gehad als vehikel voor een privéwoning. Niet omdat elke bestaande structuur morgen wordt ontmanteld, maar omdat het risico nu open-eindig is geworden en zich over jaren kan uitstrekken, en onzekerheid is moeilijk te verkopen op het moment dat je het pand weer wilt doorverkopen. Wie in Thailand koopt om er te wonen of te verhuren, kan beter kijken naar een appartement binnen het buitenlandse eigendomsquotum (tot 49% van de totale vloeroppervlakte van een gebouw onder de Condominium Act) of een correct geregistreerde langlopende grondlease.
Er is wel een reële uitzondering. Als de Thaise BV daadwerkelijk een bedrijf runt, een hotel, een restaurant, een landbouwbedrijf, met echte omzet, belastingafdracht, loonlijst en Thaise aandeelhouders die daadwerkelijk kapitaal hebben ingebracht, dan is dit hele verhaal niet op u van toepassing. Dat zijn precies de structuren waarvoor de wet altijd bedoeld was. Het probleem lag nooit bij de rechtsvorm zelf, maar bij het feit dat die in negen van de tien gevallen een lege huls was.
Kan een structuur achteraf nog worden 'schoongemaakt'?
Hier moet één misvatting stevig worden rechtgezet: probeer een structuur niet op het laatste moment op te schonen door extra aandelen te kopen of aandeelhouders te wisselen net voor een deal. Dat trekt juist aandacht, in plaats van het af te leiden. Onderzoekers bekijken het aandeelhoudersregister en de historie van DBD-filings, en een plotselinge herschikking van eigendom in een bedrijf zonder omzet leest precies zoals het is.
Een controle kost overigens ook gewoon tijd, iets wat verkopers er zelden bij vertellen. Een transactie die vroeger in één bezoek werd afgerond, kan nu twee tot vier weken duren als het kantoor bankafschriften, inkomensverklaringen of een uitleg over de herkomst van het geld opvraagt. Wie speciaal voor de registratie naar Thailand vliegt, moet rekening houden met een buffer in plaats van uit te gaan van een afhandeling op dezelfde dag.
Praktische stap: doe zelf de audit voordat het landkantoor het doet
Haal uw eigendomsakte en de oprichtingsdocumenten van uw bedrijf erbij en voer een onafhankelijke controle uit op de structuur, voordat het landkantoor dat voor u doet. Is de structuur hol, dan is het verstandiger dat zelf op uw eigen voorwaarden en tijdlijn aan te pakken dan te wachten tot een reviewcyclus dat voor u beslist.
Veelgestelde vragen
Kan grond die vóór 2026 via een Thaise BV is gekocht, in beslag worden genomen?
Niet automatisch. De circulaires van mei 2026 introduceren screening, geen automatische confiscatie met terugwerkende kracht. Maar als een onderzoek daadwerkelijk nominee-eigendom vaststelt, staat de Land Code een gedwongen verkoop van het onroerend goed binnen een gestelde termijn toe, plus strafrechtelijke aansprakelijkheid voor de betrokken Thaise nominee-aandeelhouders.
Vanaf welk bedrag begint de controle op de herkomst van geld?
Vanaf 2.000.000 baht bij contante betalingen, en altijd wanneer de getaxeerde waarde van het onroerend goed boven 5.000.000 baht uitkomt. Dit zijn de drempels zoals vastgelegd in de circulaires van mei 2026.
Heeft dit invloed op de aankoop van een appartement direct op naam van een buitenlander?
Een directe aankoop van een appartement binnen het buitenlandse eigendomsquotum blijft het schoonste juridische pad. Toch geldt de controle op de herkomst van geld boven de genoemde drempels ook hier, dus uw documentatie van het Foreign Exchange Transaction Form moet volledig kloppen.
Is er een legaal alternatief voor een bedrijfsstructuur om een huis met grond te bezitten?
Een langlopende grondlease (tot 30 jaar, geregistreerd bij het landkantoor) gecombineerd met apart eigendom van de opstal die op die grond staat. Dit is bij doorverkoop minder handig, maar draagt geen van de risico's van een nominee-structuur.
Bron: Calinka Thailand (Dzen)