Stel je hebt 10 miljoen baht opzij staan voor een appartement op Phuket. Voordat je verder leest over stranden en rendementen, eerst een getal dat weinig makelaars je zomaar noemen: AssetWise, een van de weinige groeiende beursgenoteerde ontwikkelaars in de Thaise wooncyclus, zit op een orderportefeuille van 38,18 miljard baht aan verkochte maar nog niet overgedragen woningen. Omgerekend tegen ongeveer 32,5 baht per dollar is dat circa 1,17 miljard dollar aan toekomstige omzet die al vastligt in getekende contracten.
Wat betekent die 38,18 miljard baht precies?
Het is geen omzet en geen winst. Het is de totale waarde van getekende koop-verkoopcontracten voor woningen die nog niet zijn overgedragen bij het Land Department. Pas op het moment van eigendomsoverdracht boekt een Thaise ontwikkelaar dit als omzet, niet bij ondertekening van het contract. AssetWise rapporteerde over het eerste halfjaar een omzet van 5,69 miljard baht, een stijging van 57% op jaarbasis. Die groei kwam niet uit nieuwe verkoop, maar uit opleveringen: woningen die twee tot drie jaar geleden zijn gebouwd en nu eigenaarswissel maken.
Een orderportefeuille van 38,18 miljard baht tegenover een halfjaaromzet van 5,69 miljard baht betekent dat het bedrijf sneller verkoopt dan het bouwt en overdraagt. Reken het om: dat is ruwweg drie keer de jaaromzet die al is vastgelegd, oftewel meerdere jaren aan toekomstige omzeterkenning die al op papier staat. Binnen de gecombineerde portefeuille van ASW en Rhom Bho Property onder het merk The Title, met een totale waarde van 47,4 miljard baht, is Phuket goed voor 57% van de orders. Dat geeft omzetzichtbaarheid tot in 2028.
Waarom groeit precies het Phuket-deel zo hard?
In een cyclus waarin de Bank of Thailand het hypotheekbeleid voor lokale koper streng houdt en de binnenlandse vraag naar massawoningen verzwakt, wordt dat gat doorgaans gedicht door buitenlands kapitaal. En dat is precies wat je op Phuket terugziet.
Het eiland is niet langer de markt van goedkope studio's voor kortetermijnverhuur. Een koper met een budget van 8 tot 15 miljoen baht kiest vandaag niet primair vierkante meters, maar een operationele structuur: wie beheert de verhuur, hoe ziet de bezettingsgraad in het laagseizoen eruit, wie betaalt voor vervanging van apparatuur en hoe wordt de opbrengst verdeeld tussen eigenaar en operator. Een merk verschuift in die constructie het beheerrisico naar een professionele partij. Dat verklaart de prijspremie, en het verklaart waarom precies de ontwikkelaars die met een kant-en-klaar exploitatiemodel op het eiland zijn gestart, nu de grootste orderportefeuilles opbouwen.
Er is nog een reden, minder comfortabel om uit te spreken. Een koper uit Rusland, Kazachstan of China kan de bouw en exploitatie vaak niet persoonlijk in de gaten houden. Een project van een beursgenoteerde ontwikkelaar is in feite ook een aankoop van openbare financiële verslaggeving, niet alleen van een interieurpakket. Voor een Nederlandse of Belgische koper geldt hetzelfde argument: je zit meestal niet vier keer per jaar op Phuket om de bouwplaats te controleren.
Marktschattingen zetten de premie voor branded residences op ongeveer 20 tot 35% boven vergelijkbaar niet-gebrand aanbod op dezelfde locatie. Villaverkoop op Phuket steeg in 2025 met 12,9%, met de vraag geconcentreerd in projecten die beheer, service en een sterke locatie bieden, vooral aan de westkust: Bang Tao, Layan, Kamala.
Wat kan er misgaan met dit soort orderportefeuilles?
Hier wordt het minder gezellig, en dat is precies het deel dat de brochures overslaan.
De merkpremie werkt slecht door op de wederverkoop. De eerste koper betaalt 20 tot 35% extra voor een beheermaatschappij en een lobby. De tweede koper, vijf jaar later, kijkt naar de prijs per vierkante meter in de omgeving en naar het werkelijke netto rendement van het voorgaande jaar. Blijkt het echte nettorendement 4 tot 5% te zijn in plaats van de 7 tot 8% die in de brochure stond, dan verdampt de premie. Het verschil zit steeds op dezelfde plek: geadverteerde percentages worden berekend op brutoomzet bij hoge bezetting, terwijl de eigenaar wordt uitbetaald na commissie van de operator, nutsvoorzieningen, storting in het onderhoudsfonds, belasting en leegstand tijdens het regenseizoen van mei tot oktober.
Een groeiende orderportefeuille is bovendien geen garantie op oplevering. Thailand kent geen mechanisme, zoals sommige internationale koper dat kennen, om geld vast te zetten op een geblokkeerde rekening tot afronding van de bouw. Contractbetalingen gaan rechtstreeks naar de ontwikkelaar en financieren de lopende bouw. De enige echte bescherming is de financiële soliditeit van de ontwikkelaar, het trackrecord van opgeleverde projecten en de structuur van het koopcontract. Precies daarom heeft openbare financiële verslaggeving praktische, en niet alleen reputatiewaarde.
Daarnaast wordt de westkust dicht bebouwd. Bang Tao, Layan en Kamala nemen elk grote hoeveelheden nieuwe eenheden op, en de concurrentie om dezelfde pool huurders zal alleen toenemen tegen de tijd dat de huidige orderportefeuilles zijn omgezet in opgeleverde gebouwen.
Mag ik als buitenlander zo'n woning wel op eigen naam kopen?
Ja, maar binnen grenzen die het Thaise recht stelt aan elk condominiumgebouw, ook branded projecten. Een buitenlander kan alleen freehold eigendom (vrij eigendom) verkrijgen binnen 49% van het verkoopbare vloeroppervlak van een gebouw. De overige 51% is voor buitenlanders alleen toegankelijk via leasehold, doorgaans 30 jaar met verlengingsopties. Vraag vóór het aanbetalen altijd naar de resterende buitenlandse quota in een specifiek project, want in populaire gebouwen raakt die snel op.
Ook de betaling zelf loopt via een vast traject. Het geld moet vanuit het buitenland in vreemde valuta binnenkomen en pas in Thailand worden omgewisseld naar baht. De bank geeft dan een Foreign Exchange Transaction-formulier (FET) af; zonder dit formulier registreert het Land Department geen freehold eigendom voor een buitenlander.
Welk rendement is realistisch, en welk niet?
Marktschattingen leggen het netto rendement, na aftrek van beheerkosten, nutsvoorzieningen en belasting, doorgaans tussen 4 en 6% per jaar. Cijfers van 8 tot 10% in marketingmateriaal zijn meestal bruto en gebaseerd op optimistische bezettingsaannames.
Dit is meteen de plek voor een duidelijk standpunt. Als je budget onder 5 à 6 miljoen baht ligt, is branded Phuket voor jou waarschijnlijk niet de juiste keuze. In dat prijssegment vreet de merkpremie het rendement op, en concurreer je met honderden vergelijkbare studio's. Dan is een Bangkok-appartement dicht bij een BTS- of MRT-station logischer, waar huurders het hele jaar wonen in plaats van vier maanden per jaar.
Boven de 8 miljoen baht draait de logica om. Daar zou ik een project beoordelen op drie controleerbare criteria: de ontwikkelaar is beursgenoteerd en publiceert zijn orderportefeuille, de operator runt al panden op het eiland met echte bezettingscijfers, en het huurcontract belooft geen gegarandeerd rendement boven 6% (zulke garanties worden bijna altijd gecompenseerd door een opgeblazen instapprijs).
Eén stap die veel koper overslaan: bezoek het project in het laagseizoen, niet in februari. Juli of september laten de werkelijke bezetting van het strand en de wegen veel eerlijker zien dan het hoogseizoen.
Moet ik wachten op lagere prijzen op Phuket?
Waarschijnlijk niet, als je een concreet verhuurmodel voor ogen hebt. Prijzen in de primaire markt aan de westkust worden gesteund door de grondkosten en gaan niet snel breed dalen. Aannemelijker is een splitsing: sterke projecten met een functionerende operator houden hun prijs vast, terwijl zwakkere projecten kortingen en betalingsplannen gaan aanbieden. Wachten op een eilandbrede correctie is een zwakke strategie voor wie een woning nodig heeft die past bij een specifiek verhuurmodel.
Wie serieus overweegt in te stappen, doet er goed aan de balans van de ontwikkelaar, het trackrecord van de operator en de exacte contractvoorwaarden naast elkaar te leggen voordat er een aanbetaling wordt gedaan. Bij Vastgoed Thailand zien we die drie punten nog te vaak overgeslagen worden, precies op het moment dat de emotie van een strandbezoek de overhand krijgt.
Bron: Dzen (hatamatata)