Wie de afgelopen jaren dacht dat Phuket de enige interessante Thaise vastgoedmarkt was, mist een opvallende ontwikkeling in het noorden. In Chiang Mai verschuift de kopersgroep razendsnel: Chinese investeerders trekken zich terug, en een bonte mix van Myanmarese, Amerikaanse, Italiaanse en zelfs Nederlandse kopers neemt hun plek in. Voor Nederlandse en Belgische investeerders die op zoek zijn naar een instapmarkt met lagere prijzen dan Phuket, is dit precies het moment om Chiang Mai serieus op de radar te zetten.
Direct antwoord: wat is er aan de hand in Chiang Mai?
Chinese kopers verliezen terrein in de condomarkt van Chiang Mai, terwijl kopers uit Myanmar (+42,9%), de Verenigde Staten (+23,8%) en vooral Italië (+200%) hun aandeel snel vergroten. Ook Nederlandse kopers laten een opvallende groei van 50% zien. Deze verschuiving is geen toevallige uitschieter, maar onderdeel van een landelijke trend waarbij Thailand minder afhankelijk wordt van één enkele nationaliteit, wat de markt op termijn stabieler en minder kwetsbaar maakt.
Van Chinese dominantie naar een multipolaire markt
Een paar jaar geleden bepaalde Chinees kapitaal grotendeels de toon in het segment van 2 tot 5 miljoen baht. Die tijd lijkt voorbij. Volgens cijfers van Thailand Business News groeide de activiteit van kopers uit Myanmar met 42,9%, stegen Amerikaanse kopers met 23,8% en noteerden Italiaanse kopers zelfs een groei van 200%. Chiang Mai is daarmee niet langer een markt die op één land leunt.
Deze lokale trend is een spiegel van wat er landelijk gebeurt. In heel Thailand daalden de overdrachten van condo's aan Chinese kopers in het eerste kwartaal van 2026 fors: het aantal eenheden zakte met 38,8% en de waarde met 42,9%. Andere nationaliteiten vulden dat gat op, met opvallende stijgingen bij Rusland (+33%), India (+40%), Australië (+36,1%), Duitsland (+17,4%) en het Verenigd Koninkrijk (+13%), zo blijkt uit een Bangkok-rapport van REIC dat werd aangehaald door Nation Thailand.
De belangrijkste cijfers op een rij
- Kopers uit Myanmar groeiden met 42,9% en vormen inmiddels de grootste buitenlandse kopersgroep in Chiang Mai
- Amerikaanse kopers groeiden met 23,8%
- Italiaanse kopers groeiden met maar liefst 200%, Nederlandse kopers met 50%
- De activiteit van Chinese kopers blijft dalen
- De gemiddelde prijs per vierkante meter in nieuwe projecten in Chiang Mai ligt tussen 45.000 en 70.000 baht, wat 2 tot 3 keer lager is dan vergelijkbaar aanbod in Phuket
- Een breder samengestelde kopersgroep verkleint het risico op een plotselinge kapitaaluitstroom die aan één land is gekoppeld
Waarom verschuift de kopersmarkt zo snel?
Meerdere internationale ontwikkelingen komen hier samen. Ten eerste zorgen interne economische spanningen in China en strengere kapitaalcontroles voor een terugval van Chinese investeringen in het buitenland. Ten tweede drijft de politieke crisis in Myanmar de welvarende middenklasse richting een veilige haven vlak over de grens: Chiang Mai ligt op slechts 150 km van de grens met Myanmar, wat de stad tot een logische uitwijkplek maakt. Ten derde heeft de post-pandemische opmars van thuiswerken van Chiang Mai een magneet gemaakt voor freelancers en digital nomads uit de Verenigde Staten en Europa.
De stad staat wereldwijd in de top 5 van hubs voor digital nomads op Nomad List, wat de vraag vanuit westerse kopers extra aanwakkert. Daarnaast trekt Chiang Mai jaarlijks meer dan 10 miljoen toeristen (cijfers Tourism Authority of Thailand, 2024), wat zorgt voor een stabiele basis voor kortetermijnverhuur.
Wat betekent dit voor eigendomsrecht en regelgeving?
Onder de Thaise Condominium Act B.E. 2522 mogen buitenlanders tot 49% van de units in een condominiumproject in eigendom (freehold) bezitten. In de meeste projecten in Chiang Mai is dit quotum nog lang niet volledig benut, in tegenstelling tot veel populaire projecten in Phuket waar de buitenlandse quota vaak al snel volraken. Dat betekent voor Nederlandse en Belgische kopers meer keuzevrijheid en minder concurrentie om een vrije 'foreign quota'-unit te bemachtigen.
Chiang Mai versus Phuket: waar liggen de verschillen?
Phuket blijft de bekendste naam in Thais vastgoed, maar de instapprijs is inmiddels opgelopen tot 4 tot 8 miljoen baht voor een goed gelegen studio. In Chiang Mai betaal je voor een vergelijkbare unit slechts 1,5 tot 3 miljoen baht. De huurrendementen liggen in dezelfde orde van grootte, terwijl de concurrentie tussen verhuurders in Chiang Mai merkbaar lager is.
Phuket trekt intussen een ander soort koper aan: het eiland blijft de topbestemming qua overdrachtswaarde voor Russische kopers, die in het eerste kwartaal van 2026 goed waren voor 1,06 miljard baht verdeeld over 156 units, oftewel 64% van hun totale nationale overdrachtswaarde, volgens cijfers van REIC gepubliceerd door Bangkok Post.
| Kenmerk | Chiang Mai | Phuket |
|---|---|---|
| Instapprijs studio | 1,5 - 3 miljoen baht | 4 - 8 miljoen baht |
| Prijs per m² nieuwbouw | 45.000 - 70.000 baht | 2-3x hoger |
| Huurrendement | 5-7% (langetermijn) | vergelijkbaar, hogere concurrentie |
| Dominante kopersgroep | Myanmar, VS, Italië, Nederland | Rusland |
Een breder samengestelde kopersgroep betekent ook meer liquiditeit. Wanneer een markt afhankelijk is van één nationaliteit, kan een aanscherping van kapitaalcontroles of een politieke ommekeer de vraag van de ene op de andere dag laten instorten. Chiang Mai beweegt zich weg van die kwetsbaarheid: vijf of zes actieve kopersgroepen uit verschillende regio's fungeren als een soort buffer voor de doorverkoopmarkt.
Infrastructuur: waarom dit een groeimarkt blijft
De internationale luchthaven van Chiang Mai krijgt sinds 2024 een nieuwe terminal, die de capaciteit moet opvoeren naar 20 miljoen passagiers per jaar. Daarnaast zijn er plannen voor een hogesnelheidslijn vanuit Bangkok, wat de bereikbaarheid voor buitenlandse kopers die op bezichtiging komen aanzienlijk verbetert. In de centrale wijken, zoals Nimmanhaemin en de Old City, zijn de condoprijzen de afgelopen drie jaar naar schatting met 12 tot 18% gestegen.
En de risico's dan?
Chiang Mai is een seizoensgebonden markt. Van februari tot april kampt de stad met smog, ook wel de 'haze season' genoemd, wat de aantrekkelijkheid voor kortetermijnverhuur in die periode drukt. Daarnaast is de infrastructuur rond vastgoedbeheer minder ontwikkeld dan in Phuket: het vinden van een betrouwbare beheerder vraagt om zorgvuldig vooronderzoek, iets waar Vastgoed Thailand kopers graag bij begeleidt.
Veelgestelde vragen
Waarom trekken Chinese kopers zich terug uit Chiang Mai?
De belangrijkste oorzaken zijn strengere kapitaalcontroles vanuit China en een vertragende binnenlandse economie. Sommige investeerders richten hun kapitaal nu liever op de eigen thuismarkt of dichterbij gelegen bestemmingen zoals Hainan.
Kan ik als Nederlander een condo volledig in eigendom kopen in Chiang Mai?
Ja. Onder de Condominium Act B.E. 2522 kun je als buitenlander een unit in freehold-eigendom houden, mits het totale buitenlandse eigendom binnen het project niet boven 49% uitkomt. De betaling moet vanuit het buitenland worden overgemaakt en gedocumenteerd zijn met een Foreign Exchange Transaction (FET)-formulier.
Wat is de gemiddelde condoprijs in Chiang Mai in 2026?
Een studio van 25 tot 35 m² in een nieuw project in Nimmanhaemin kost tussen de 1,8 en 3,5 miljoen baht. In minder centrale locaties beginnen de prijzen al vanaf 1,2 miljoen baht.
Welk huurrendement mag ik verwachten in Chiang Mai?
Langetermijnverhuur levert doorgaans 5 tot 7% per jaar op. Kortetermijnverhuur via platforms als Airbnb kan tijdens het hoogseizoen 8 tot 10% opleveren, maar wie rekening houdt met leegstand tijdens het smogseizoen, komt realistisch uit op zo'n 6 tot 8% op jaarbasis.
Chiang Mai of Phuket: wat is een betere keuze om in te investeren?
Phuket is een bewezen, zeer liquide markt, maar met een kostbaar instapniveau. Chiang Mai is een groeimarkt met een lagere instapdrempel en meer potentieel voor waardestijging. De juiste keuze hangt af van je strategie: stabiel inkomen versus kapitaalgroei.
Welke wijken in Chiang Mai zijn het meest kansrijk?
Nimmanhaemin is de belangrijkste commerciële en lifestylewijk. Santitham ontwikkelt zich snel en zit vol cafés en co-workingplekken. Hang Dong is een buitenwijk met betaalbaardere prijzen en villa's.
Gelden er beperkingen voor kortetermijnverhuur van condo's?
Formeel verbiedt de Hotel Act B.E. 2547 het verhuren van woonunits voor minder dan 30 dagen zonder hotelvergunning. In de praktijk staan veel condo's in Chiang Mai toch op platforms voor kortetermijnverhuur, maar investeerders doen er goed aan de reglementen van de specifieke juristic person van het project te checken.
Welke belastingen betaal ik als buitenlandse eigenaar van een condo in Chiang Mai?
Bij aankoop betaal je een overdrachtsregistratiekosten van 2% van de getaxeerde waarde, zegelrecht van 0,5%, of een specifieke bedrijfsbelasting van 3,3%. De jaarlijkse Land and Building Tax voor woningen tot een waarde van 50 miljoen baht wordt tegen een verlaagd tarief geheven.
De veranderende kopersmix in Chiang Mai is geen bedreiging, maar juist een kans. Vraag vanuit meerdere landen tegelijk maakt de markt veerkrachtiger, en een lage instapdrempel biedt Nederlandse en Belgische investeerders de mogelijkheid om hun portefeuille te spreiden zonder al hun kapitaal in het duurdere Phuket te concentreren. Wie op middellange termijn kapitaalgroei zoekt, doet er goed aan Thailands tweede stad eens goed te bekijken.
Bron: Nation Thailand
Klaar om te investeren in Thailand? Onze experts van Vastgoed Thailand helpen je graag bij het vinden van de perfecte woning.