Als u serieus overweegt om te investeren in Thais vastgoed, heeft u het nieuws misschien al voorbij zien komen: Indonesië heeft een investering van maar liefst 28 miljard dollar aangekondigd om Jakarta en Bali om te vormen tot internationale financiële centra. Het doel is duidelijk, een graantje meepikken van de kapitaalstromen die nu vooral naar Singapore, Hongkong en Bangkok gaan. Voor Nederlandse en Belgische beleggers die hun oog al op Phuket of Bangkok hebben laten vallen, is dit geen nieuws om zomaar naast u neer te leggen.
Direct antwoord: nee, Thailand hoeft zich voorlopig geen zorgen te maken. Indonesië bevindt zich nog in de planningsfase en de juridische onzekerheid rond eigendomsrecht voor buitenlanders blijft een groot obstakel. Voor wie de komende 3 tot 5 jaar wil investeren, blijft Thailand de meest voorspelbare en juridisch transparante keuze in de regio.
Wat is er precies aangekondigd?
Volgens Nikkei Asia mikt Indonesië op 28 miljard dollar aan staatsinvesteringen om financiële hubs te bouwen in Jakarta en op Bali. Dat bedrag komt neer op ongeveer 2,5% van het Indonesische bbp, een fors bedrag naar Aziatische maatstaven. Ter vergelijking: de volledige Eastern Economic Corridor van Thailand is goed voor 45 miljard dollar, maar dat is verspreid over tien jaar en betreft brede industriële ontwikkeling, niet alleen de financiële sector.
Opvallend is de keuze voor Bali als financieel centrum. Het eiland telt ongeveer 4,4 miljoen inwoners en heeft al een sterke toeristische reputatie. Indonesië lijkt te mikken op een combinatie van lifestyle en financiële infrastructuur, een strategie die doet denken aan hoe Dubai zijn DIFC-zone heeft opgebouwd.
Ook is er een fiscaal lokkertje in de maak. Onder de nieuwe PFII-wet voor financiële centra overweegt Indonesië een volledige vrijstelling van vennootschapsbelasting (100%) voor een bepaalde periode, aldus Business Times. Daarnaast wordt gesproken over vrijstellingen op buitenlands inkomen en dividendbelasting, en een versoepeld visumbeleid, waarbij houders van een Gouden Visum mogelijk niet als fiscaal inwoner van Indonesië worden beschouwd tijdens hun visumperiode. Let wel: niets hiervan is al wettelijk vastgelegd, het zijn voorstellen.
Waarom blijft juridische zekerheid het zwakke punt van Indonesië?
Hier wringt de schoen. Grote investeerders eisen rechtszekerheid, en die kan Indonesië op dit moment niet bieden. Het Indonesische grondrecht is complex, registratieprocedures zijn weinig transparant en de rechtsgang verloopt traag. Zolang er geen garanties zijn op het gebied van eigendomsbescherming, arbitrage en een stabiel belastingregime, blijven de fiscale beloftes vooral papieren beloftes.
Het fundamentele verschil met Thailand zit hem in het eigendomsrecht zelf. Buitenlanders kunnen in Indonesië geen volledig eigendomsrecht (hak milik) op grond verkrijgen. Ze zijn aangewezen op gebruiksrechten (hak pakai, tot 80 jaar) of bouwrechten (hak guna bangunan). In Thailand daarentegen kunnen buitenlanders een appartement in een condominium gewoon in volledig eigendom (freehold) verwerven, mits het gebouw binnen de wettelijke buitenlandse quota valt. Dat verschil is precies waarom veel investeerders Thailand als het veiligere pad blijven zien.
Hoe verhoudt de infrastructuur zich?
Bangkok heeft twee internationale luchthavens, een uitgebreid BTS/MRT-metronetwerk en een diepgewortelde bankensector. Jakarta opende zijn eerste metrolijn pas in 2019, en Bali heeft nog altijd geen enkel spoorvervoersysteem. Wie ooit in het verkeer van Bali heeft vastgestaan, begrijpt meteen waarom dit meer is dan een detail.
Ook qua munteenheid oogt Thailand stabieler. De Indonesische roepia verloor het afgelopen jaar ongeveer 5% van zijn waarde tegenover de Amerikaanse dollar, terwijl de Thaise baht een stuk stabieler bleef. Voor beleggers die hun rendement in harde valuta berekenen, is dat geen bijzaak.
Zit Thailand stil terwijl Indonesië bouwt?
Allerminst. Bangkok ontwikkelt zelf een financieel cluster rond One Bangkok, met een investering van naar schatting 3,5 miljard dollar door Frasers Property en TCC Group. Ondertussen blijft Phuket zijn premiumsegment uitbreiden. Volgens de Bangkok Post blijft de luxemarkt in Phuket ook in 2026 sterk presteren, aangedreven door stijgende grondprijzen aan de westkust, in gebieden als Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala en Cherng Talay. Vooral branded villa's presteren daar beter dan condo's bij vermogende internationale kopers.
Op lange termijn heeft Indonesië wel een demografisch troefkaart: met 275 miljoen inwoners tegenover 72 miljoen in Thailand beschikt het land over een veel grotere binnenlandse markt. Dat is een factor die op de zeer lange termijn kan meespelen, maar die de komende jaren weinig invloed heeft op de vastgoedmarkt voor buitenlandse kopers.
Cijfers op een rij
| Factor | Indonesië | Thailand |
|---|---|---|
| Aangekondigde investering | $28 miljard (2,5% van bbp) | EEC: $45 miljard over 10 jaar |
| Eigendomsrecht buitenlanders | Geen freehold, wel hak pakai (80 jaar) | Freehold condominium mogelijk |
| Valutastabiliteit (1 jaar) | Roepia: -5% t.o.v. USD | Baht: stabieler |
| Metro/spoorinfrastructuur | Jakarta metro sinds 2019, Bali: geen | Bangkok: BTS/MRT, 2 luchthavens |
| Bevolking | 275 miljoen | 72 miljoen |
| Toeristen (2025) | n.v.t. in bron | 35+ miljoen (TAT) |
| Rendement vastgoed | n.v.t. in bron | Bangkok 5-7%, Phuket 8-10% piekseizoen |
Wat betekent dit concreet voor uw beleggingsstrategie?
Gemiddelde huurrendementen in Bangkok liggen tussen 5 en 7% per jaar, in Phuket kan dat tijdens het hoogseizoen oplopen tot 8 à 10%. Thailand ontving in 2025 meer dan 35 miljoen toeristen (TAT), en die stroom vormt de motor achter de verhuurmarkt. Voor wie nu instapt, verandert er weinig, Indonesië's project is een aankondiging, geen realiteit op korte termijn.
De meest solide gebieden om nu in te investeren blijven premiumlocaties met beperkt aanbod: Sukhumvit en Silom in Bangkok, Bang Tao en Laguna in Phuket, en Bophut op Koh Samui. Dit zijn plekken waar kopers zitten voor wie Indonesië simpelweg geen alternatief is, vanwege het verschil in eigendomsrecht en levenskwaliteit.
Het advies dat wij bij Vastgoed Thailand meegeven aan klanten: bouw nu een solide kernportefeuille op in Thailand, en houd Indonesië in de gaten als een markt om over vijf tot tien jaar opnieuw te evalueren, zodra het juridisch kader er echt staat en getest is.
Veelgestelde vragen
Moet ik als investeerder in Thais vastgoed bang zijn voor concurrentie uit Indonesië?
Niet op een termijn van 3 tot 5 jaar. Indonesië's financiële centra staan nog in de planningsfase, en zelfs in het beste scenario kan de uitvoering 7 tot 10 jaar duren. De Thaise vastgoedmarkt is volwassen, liquide en goed gedocumenteerd. Voor wie vandaag investeert, zijn de fundamenten van Thailand niet verzwakt.
Kan ik in Thailand net zo makkelijk eigenaar worden als een lokale koper?
Als buitenlander kunt u in Thailand een appartement in een condominium in volledig eigendom (freehold) kopen, zolang het gebouw binnen de wettelijke buitenlandse quota van 49% valt. Grond kopen als privépersoon is niet mogelijk, daarvoor bestaan er alternatieve structuren zoals langlopende erfpacht. Dit blijft een groot voordeel ten opzichte van Indonesië, waar buitenlanders geen hak milik (volledig eigendom) kunnen verkrijgen.
Gaat de aankondiging van Indonesië de prijzen in Bangkok of Phuket beïnvloeden?
Er wordt geen direct effect verwacht. De Thaise vastgoedmarkt draait vooral op binnenlandse vraag, toerisme en de instroom van digital nomads. Zelfs als een deel van het institutionele kapitaal richting Indonesië verschuift, blijft het condominiumsegment voor particuliere investeerders in Thailand naar verwachting stabiel.
Is het nu slimmer om in Bali of in Phuket te investeren?
Beide eilanden trekken lifestylekopers en verhuurinvesteerders aan, maar Phuket heeft drie duidelijke voordelen: freehold eigendom voor buitenlanders, een hogere gemiddelde hotelbezetting van 75-80% (STR-data), en een verder ontwikkeld ecosysteem voor verhuurbeheer.
Bron: Nikkei Asia
Indonesië's inzet van 28 miljard dollar is ambitieus en verdient het om op te volgen. Maar tussen het aankondigen van een megaproject en het daadwerkelijk zien van kapitaalstromen zit een kloof gevuld met wetgeving, instituties en vertrouwen van investeerders, een kloof die Thailand decennia geleden al heeft overbrugd. Voor wie vandaag wil investeren, blijft Thailand de meest evenwichtige keuze in Zuidoost-Azië, met een goede balans tussen rendement, juridische bescherming en levenskwaliteit.
Klaar om te investeren in Thailand? De experts van Vastgoed Thailand helpen u graag bij het vinden van de juiste woning.