$3 miljard aan beursgangen in Zuidoost-Azië: wat betekent dit voor vastgoed in Thailand?

Wie de laatste tijd het Thaise vastgoednieuws volgt, zag waarschijnlijk de cijfers voorbijkomen: zo'n 3 miljard dollar aan beursintroducties (IPO's) rond vastgoedbedrijven in Zuidoost-Azië in de eerste helft van 2026, met Vietnam en Maleisië als grote winnaars. Thailand, toch de op één na grootste vastgoedmarkt van de regio, deed nauwelijks mee. Voor Nederlandse en Belgische kopers die een appartement in Phuket overwegen, klinkt dat misschien verontrustend. Dat is het niet: het is vooral een teken dat institutioneel kapitaal zich herverdeelt, niet dat het Thailand de rug toekeert.

Sterker nog: minder concurrentie van grote fondsen op de beurs kan voor particuliere beleggers juist een gunstig instapmoment betekenen. Hieronder leggen we uit wat er precies gebeurt, en waarom dit voor jou als koper relevant is.

Kort antwoord

• In de eerste helft van 2026 werd volgens Nikkei Asia in totaal zo'n 3 miljard dollar opgehaald via vastgoedgerelateerde beursgangen in Zuidoost-Azië.
• Grote namen waren UI Boustead REIT (Maleisië), Sunway Healthcare en Dien May Xanh (Vietnam).
• Vietnam en Maleisië namen het grootste deel van deze IPO's voor hun rekening; Thailand ontbrak in het rijtje koplopers.
• Thaise REIT's (beursgenoteerde vastgoedfondsen) noteren momenteel onder hun intrinsieke waarde (NAV), wat een kans opent om in plaats daarvan direct in fysiek vastgoed te investeren.
• Voor particuliere kopers die een appartement zoeken in Phuket of Bangkok is dit per saldo gunstig: minder institutionele concurrentie betekent doorgaans een lagere effectieve instapdrempel.
• Analisten verwachten dat Thailand in de tweede helft van 2026 met nieuwe stimuleringsmaatregelen komt om kapitaal aan te trekken.

De cijfers achter het verhaal

• IPO-volume: Nikkei Asia schat dat vastgoedgerelateerde bedrijven in Zuidoost-Azië samen circa 3 miljard dollar ophaalden op de regionale beurzen in H1 2026.
• Maleisië in de lift: UI Boustead REIT behoorde tot de grootste beursgangen, wat een groeiende belangstelling weerspiegelt voor Maleisisch industrieel en commercieel vastgoed.
• Vietnam in volle groei: Dien May Xanh en andere uitgevende partijen profiteerden van de stijgende binnenlandse consumptie en verstedelijking, met een Vietnamees bbp dat de afgelopen drie jaar jaarlijks met 6-7% groeide.
• Positie van Thailand: de Stock Exchange of Thailand (SET) blijft het grootste REIT-platform van ASEAN, met meer dan 40 vastgoedfondsen en een gezamenlijke marktkapitalisatie van ruim 15 miljard dollar, volgens cijfers van de SET zelf. Toch waren er in H1 2026 geen grote nieuwe beursintroducties.
• Sterke baht: de Thaise baht is sinds begin dit jaar 3-4% in waarde gestegen ten opzichte van de Amerikaanse dollar, waardoor Thais vastgoed duurder is geworden voor buitenlandse kopers. Dit verklaart deels waarom kapitaal richting markten met een zwakkere munt verschuift.
• Huurrendementen: het gemiddelde huurrendement op appartementen ligt op 4-6% per jaar in Bangkok en 6-8% in Phuket, hoger dan vergelijkbaar vastgoed in Maleisië en Vietnam.
• Regels voor buitenlands eigendom: volgens Thaise wetgeving mogen buitenlanders tot 49% van het totale vloeroppervlak van een condominiumgebouw in vrij eigendom (freehold) bezitten, nog altijd een van de meest transparante regelingen in de regio.
• Ontwikkelaars blijven investeren in Phuket: ondanks de terugval in beursgangen zetten grote Thaise ontwikkelaars fors in op Phuket. Origin Property heeft 3 miljard baht gereserveerd voor Phuket in de periode 2026-2028, met omzeterkenning uit hotel- en condoprojecten vanaf Q4 2026. Sansiri mikt op 40 miljard baht aan nieuwe Phuket-projecten in vier jaar tijd, wat neerkomt op de gehele ontwikkelingswaarde die het eiland de afgelopen 15 jaar kende, maar dan gerealiseerd in slechts vier jaar.

Waarom kiest institutioneel kapitaal voor Vietnam en Maleisië, en niet voor Thailand?

Er spelen twee zaken. Ten eerste boden Vietnam en Maleisië aantrekkelijke voorwaarden voor beursgangen, met eenvoudigere procedures en fiscale prikkels. Ten tweede is de Thaise markt al behoorlijk volwassen: de grote spelers staan al langer genoteerd, waardoor er simpelweg minder ruimte overblijft voor nieuwe, grootschalige aanbiedingen.

Wat is een REIT en waarom is dat relevant voor de vastgoedmarkt?

Een REIT (Real Estate Investment Trust) is een beursgenoteerd fonds dat commercieel vastgoed bezit en verplicht is minstens 90% van zijn inkomsten uit te keren aan de aandeelhouders. Via REIT's kunnen beleggers blootstelling aan vastgoed krijgen zonder zelf een pand te kopen. Een toename van REIT-beursgangen wijst doorgaans op institutioneel vertrouwen in de sector.

Heeft deze kapitaalstroom invloed op de vastgoedprijzen in Thailand?

Een direct prijseffect is er niet. Indirect zorgt het feit dat institutioneel geld naar andere landen stroomt er wel voor dat de concurrentiedruk op de Thaise markt afneemt. Voor particuliere kopers betekent dit meer keuze en meer ruimte om te onderhandelen met ontwikkelaars.

Komen er in de tweede helft van 2026 nieuwe Thaise vastgoed-IPO's?

Marktschattingen wijzen erop dat de SET verschillende beursgangen voorbereidt in de horeca- en logistieksector. Ook overweegt de Thaise overheid extra stimuleringsmaatregelen om buitenlands kapitaal aan te trekken, waaronder een uitbreiding van investeerdersvisa.

Welke regio's in Thailand zijn nu het interessantst om in te investeren?

Phuket blijft koploper qua huurrendement onder de vakantiebestemmingen van Zuidoost-Azië, met 6-8% per jaar. Bangkok springt eruit met luxe appartementen langs de BTS- en MRT-lijnen. Opvallend: buitenlandse kopers zijn inmiddels goed voor ongeveer 75% van alle condo-aankopen in Phuket, en projecten zoals het 408 units tellende Peylaa Phuket in Bang Tao worden specifiek voor deze internationale vraag gebouwd. Pattaya herstelt zich na de pandemie, al liggen de rendementen daar nog wat lager.

Hoe verhouden Vietnam en Thailand zich tot elkaar als investeringsbestemming?

Vietnam trekt beleggers aan met een snellere economische groei en lagere arbeidskosten. Thailand concurreert op basis van volwassen infrastructuur, sterkere bescherming van eigendomsrechten en een goed ingeburgerde toeristensector. Voor wie in woonvastgoed belegt, blijft Thailand de voorspelbaarste keuze.

Kunnen buitenlandse beleggers rechtstreeks in Thaise REIT's investeren?

Technisch gezien wel, via een internationale broker met toegang tot de SET. In de praktijk betekent dit dat je een Thaise beleggingsrekening moet openen, en de minimale instapdrempel voor een REIT begint al bij een paar duizend baht. Voor de meeste kopers is het direct aankopen van een appartement echter simpeler en transparanter.

Wat betekent een sterkere baht voor een investering in Thais vastgoed?

Een sterkere baht verhoogt de instapkosten voor buitenlandse kopers. Tegelijk verhoogt het het rendement bij verkoop, zodra je terugrekent naar euro's of dollars. Beleggers met een lange horizon profiteren uiteindelijk van deze muntstabiliteit.

Conclusie: een tijdelijk venster voor particuliere kopers

Het institutionele kapitaal richting vastgoed in Zuidoost-Azië groeit, en Thailand loopt op dit moment achter op Vietnam en Maleisië qua IPO-volume. Toch behoudt het land fundamentele voordelen voor particuliere investeerders: transparante wetgeving, hoge huurrendementen en volwassen infrastructuur. Nu de grote fondsen elders kijken, hebben particuliere kopers een zeldzame kans om de markt te betreden zonder te concurreren met institutioneel kapitaal.

Overweeg je zelf te investeren in Thailand? Het team van Vastgoed Thailand helpt je graag om het juiste appartement of project te vinden, afgestemd op jouw budget en rendementsdoelen.

Bron: Nikkei Asia