Direct antwoord: wat betekent dit voor uw villa in Phuket?
Als u een villa of stuk grond in Thailand bezit via een Thaise bv met Thaise minderheidsaandeelhouders die eigenlijk alleen op papier bestaan, dan loopt u risico. Nieuwe bedrijfsregistraties met signalen van nomineeconstructies zijn gedaald van 561 naar 141, een daling van 75%. Sinds 1 augustus 2026 geldt bovendien DBD Order No. 2/2026, die controles verscherpt bij oprichting én bij elke latere wijziging van aandeelhouders. Wie nu nog denkt dat een oude constructie onopgemerkt blijft, onderschat de richting waarin Thailand beweegt.
Voor kopers uit Nederland en België die via een Thaise vennootschap grond of een villa hebben aangekocht, gaat het niet om een abstract cijfer in een beleidsrapport. Het gaat om de juridische status van het huis waar u misschien elk jaar een paar maanden doorbrengt, of dat u verhuurt aan andere expats en toeristen in Phuket.
Waarom is het aantal nomineeregistraties zo sterk gedaald?
Het Thaise Ministerie van Handel heeft de controles bij inschrijving fors aangescherpt. Ambtenaren kijken nu veel gerichter naar de herkomst van het kapitaal, de daadwerkelijke bedrijfsactiviteit van de Thaise aandeelhouders en hun financiële draagkracht om hun aandeel ook echt te kunnen betalen. Vennootschappen die duidelijke kenmerken van een nomineeconstructie vertonen, worden simpelweg niet meer ingeschreven.
Het Ministerie benadrukt zelf dat de 141 nieuwe registraties slechts het topje van de ijsberg zijn. Dit cijfer zegt niets over de duizenden reeds bestaande structuren die vandaag nog operationeel zijn. De trend is niettemin duidelijk: toezichthouders zijn beter geworden in het herkennen van nomineeconstructies in een vroeg stadium en wijzen twijfelgevallen steeds vaker meteen af.
Een apart datasetje van de DBD laat zien dat registraties van bedrijven met 0,01-49,99% buitenlandse deelname met 51% daalden in het eerste kwartaal van 2026, en met 65% in de periode van 1 tot 31 mei 2026. Naar schatting vallen ongeveer 119.000 bedrijven medio 2026 in deze risicocategorie.
Wat houdt DBD Order No. 2/2026 precies in?
Het Department of Business Development (DBD) vaardigde deze order uit specifiek om mazen te dichten waarmee buitenlanders via nomineeaandeelhouders alsnog zeggenschap kregen over Thaise vennootschappen. Sinds de ingangsdatum van 1 augustus 2026 gelden strengere eisen:
- Uitgebreide documentatie over de investeringsstructuur is verplicht, niet alleen bij oprichting
- Buitenlandse investeerders en hun vertegenwoordigers moeten bewijs leveren van de herkomst van hun kapitaal
- De controle geldt gedurende de hele levensduur van het bedrijf, dus ook bij elke wijziging in het aandeelhoudersregister
- Er wordt actief data uitgewisseld tussen instanties, ondersteund door nieuwe digitale analysetools
Het Department of Special Investigation (DSI) heeft de controles in toeristische provincies zoals Phuket, Krabi en Surat Thani de afgelopen jaren al opgevoerd. Thaise rechtbanken hebben herhaaldelijk gedwongen verkoop van grond gelast wanneer bewezen werd dat Thaise aandeelhouders feitelijk nomineehouders waren die handelden namens een buitenlandse zeggenschapshouder.
Hoe vaak komen nomineeconstructies eigenlijk voor rond Phuket?
Marktschattingen wijzen erop dat 40-60% van de villa's op grondpercelen in Phuket en Koh Samui is verworven via bedrijven met kenmerken van nomineeaandeelhouderschap. Dat is een aanzienlijk deel van de villamarkt waar juist veel Nederlandse en Belgische kopers actief zijn geweest, aangetrokken door de mogelijkheid om via een lokale bv toch grond te "controleren".
De Foreign Business Act uit 1999 verbiedt buitenlanders om meer dan 49% van de aandelen te houden in Thaise bedrijven die actief zijn in gereguleerde sectoren, waaronder grondbezit. Nomineeconstructies zijn precies bedoeld om de schijn van naleving van deze grens te wekken: op papier houdt een Thaise partner 51% of meer van de aandelen, terwijl in werkelijkheid de buitenlander het geld inbrengt en alle beslissingen neemt. Thaise rechters classificeren dit als omzeiling van de wet, met alle gevolgen van dien.
Welke straffen staan er op een nomineeconstructie?
De Foreign Business Act voorziet in een boete tot 1.000.000 THB en/of een gevangenisstraf tot 3 jaar. Daarnaast kan de rechter een gedwongen verkoop van de grond opleggen. Ook de Thaise nomineeaandeelhouders zelf lopen strafrechtelijk risico, niet alleen de buitenlandse eigenaar.
Het onderhouden van een nomineevennootschap kost doorgaans 50.000-150.000 THB per jaar aan administratie- en compliancekosten, zonder enige garantie dat de constructie later niet alsnog illegaal wordt verklaard. Dat is een fors bedrag voor een structuur die op elk moment onderuit kan gaan.
Welke legale opties heeft u als buitenlander?
Goed nieuws: er bestaan volledig legale routes om in Thailand te investeren zonder juridisch risico.
- Langlopende erfpacht (leasehold): een standaardcontract loopt 30 jaar, met de optie van twee verlengingen (30+30+30 jaar). De grond wordt geleased van een Thaise eigenaar, terwijl het huis daarop als eigendom van de buitenlander wordt geregistreerd.
- Freehold condominium: de enige vorm van volledig eigendom die buitenlanders rechtstreeks kunnen verkrijgen, mits het buitenlandse quotum in het gebouw niet meer dan 49% van de totale vloeroppervlakte bedraagt. Geld moet vanuit het buitenland via een Thaise bank worden overgemaakt, met een Foreign Exchange Transaction (FET)-certificaat als bewijs.
- Vruchtgebruik (usufruct): een levenslang gebruiksrecht dat wordt geregistreerd bij het Land Department.
Rechtstreeks grondbezit door buitenlanders blijft verboden onder Sectie 86 van de Thaise Land Code, en er ligt in 2026 geen wetgevend initiatief op tafel om dit te veranderen. Discussies over hervorming van de Land Code duiken periodiek op, maar politieke wil ontbreekt vooralsnog.
Moet u uw bestaande structuur laten omzetten?
Dat hangt volledig af van uw specifieke situatie. Omzetting naar een leasehold-structuur vereist dat de vennootschap de grond verkoopt aan een Thaise particulier of entiteit, gevolgd door een leaseovereenkomst. Reken op 100.000-300.000 THB aan belastingen en juridische kosten voor dit traject. Het voordeel: u verwijdert strafrechtelijk risico en maakt het eigendom transparant en toekomstbestendig.
Bent u eigenaar via een structuur die nu twijfelachtig aanvoelt? Laat dan een juridische audit uitvoeren voordat een inspectie u verrast. Een eerste consult met beoordeling van de eigendomsstructuur kost doorgaans 15.000-30.000 THB, en is goedkoop vergeleken met wat een gedwongen verkoop u kan kosten. Kies een advocaat die is toegelaten door de Thai Bar Association, ervaring heeft met grondrecht, en geen banden heeft met kantoren die zelf nomineeconstructies verkopen.
Wat betekent dit voor de condomarkt?
De crackdown raakt de condomarkt niet rechtstreeks: freehold condominiums voor buitenlanders blijven een volledig legale eigendomsvorm. Indirect kan de vraag naar appartementen juist toenemen, doordat investeerders die eerder villa's via nomineeconstructies kochten nu overstappen naar condo's als veiliger alternatief.
De 75% daling in nomineeregistraties staat niet op zichzelf, maar maakt deel uit van een structurele trend. Thaise toezichthouders investeren in digitale tools voor analyse van bedrijfsstructuren, delen data tussen instanties en reageren op politieke druk om de vastgoedmarkt transparanter te maken. Wie nu via een proxyconstructie eigenaar is, doet er verstandig aan om vandaag een juridische audit te laten uitvoeren in plaats van te wachten tot een controle voor de deur staat.
Bij Vastgoed Thailand adviseren wij kopers altijd om te kiezen voor een structuur die op papier én in de praktijk standhoudt, juist met het oog op deze verscherpte handhaving.
Bron: Thailand Business News