Wie de laatste tijd Thaise vastgoedgroepen volgt, zag het nieuws voorbijkomen: een grootscheeps onderzoek naar 33 luxe woningen met een gezamenlijke waarde van 1,27 miljard baht (zo'n 35 miljoen dollar). De verdenking is steeds hetzelfde: nomineeconstructies waarmee buitenlanders, inclusief nogal wat Europeanen, land en villa's op naam van Thaise stromannen hebben laten registreren. Voor wie via zo'n constructie al jaren 'eigenaar' is van een villa in Thailand, is dit geen ver-van-je-bed-show meer, maar een directe aanleiding om de eigen structuur nu te laten checken.
Het principe achter een nomineeconstructie is bekend terrein voor iedereen die zich in Thais vastgoed heeft verdiept: een buitenlander richt een Thai Co., Ltd. op waarin Thaise aandeelhouders formeel de meerderheid houden, terwijl de werkelijke zeggenschap en het economische belang bij de buitenlandse koper liggen. Decennialang was dit een soort ongeschreven marktnorm, vooral in Phuket. Maar in 2026 is de Thaise overheid overgestapt van waarschuwingen naar daadwerkelijke handhaving.
Kort antwoord: wat is er precies aan de hand?
33 luxe woningen met een totale waarde van 1,27 miljard baht worden momenteel onderzocht door de Thaise autoriteiten, met de wijken Pattanakarn en Krungthep Kreetha in Bangkok als brandpunt, aldus The Nation Thailand. Het onderzoek richt zich op nomineeconstructies die buitenlanders gebruiken om het Thaise verbod op directe grondeigendom te omzeilen, een verbod dat is vastgelegd in Sectie 86 van de Land Code. Wie hierop betrapt wordt, riskeert inbeslagname van het bezit, boetes tot 20.000 baht en strafvervolging onder de Foreign Business Act.
Belangrijk voor wie een condo overweegt: de condoverkoop blijft volledig buiten schot bij deze handhavingsgolf, omdat de juridische kwestie specifiek draait om grondeigendom.
De cijfers achter het onderzoek
- Het onderzoek richt zich op huizen en villa's mét grondpercelen, niet op condo-eenheden, omdat het juridische knelpunt specifiek voortkomt uit grondeigendom
- De gemiddelde waarde van de onderzochte panden ligt rond 38,5 miljoen baht (ongeveer 1,07 miljoen dollar), dus dit speelt zich duidelijk af in het premium villasegment
- Het onderzoek wordt geleid door het Department of Lands, in samenwerking met het Department of Special Investigation (DSI), aldus The Nation Thailand
De grote zuidelijke actie: Phuket, Phangnga en Krabi
Parallel aan het onderzoek in Bangkok liep er een aparte, grootschalige actie in het zuiden, precies in de regio waar de meeste Nederlandse en Belgische kopers zitten. Deze operatie resulteerde in 48 arrestaties en de inbeslagname van bezittingen ter waarde van circa 1,05 miljard baht, verspreid over 89 grondpercelen.
Bij deze actie waren meer dan 500 ambtenaren betrokken, met 40 goedgekeurde arrestatiebevelen en 13 uitgevoerde huiszoekingsbevelen. Dit leverde 48 verdachten op: 27 Thaise onderdanen en 21 buitenlanders, onder wie personen uit Israël, Frankrijk, Polen, Zwitserland, het Verenigd Koninkrijk, Nederland, Rusland en Zuid-Afrika, zo melden Bangkok Post en The Phuket News. Dat er ook een Nederlandse naam tussen de verdachten zit, onderstreept dat dit geen ver theoretisch risico is voor de Nederlandstalige koper, maar een concrete realiteit.
Al in 2025 had Thailand de controle op Thaise bedrijven met buitenlandse betrokkenheid aangescherpt, met extra verificatie van aandeelhouders via het DBD-systeem (Department of Business Development). De huidige actie is dus geen losstaande gebeurtenis, maar het sluitstuk van een langere trend richting strengere handhaving.
Marktschattingen wijzen erop dat tot wel 70% van de villa's in Phuket die in buitenlandse handen zijn, via een of andere vorm van nomineeconstructie is opgezet. Dat is een schrikbarend hoog percentage, en het verklaart waarom deze regio bovenaan de aandachtslijst van de autoriteiten staat.
Welke legale routes zijn er wél?
Voor wie serieus in Thailand wil investeren zonder juridisch risico, zijn er twee beproefde, legale paden:
- Condominium kopen binnen het freehold-quotum: buitenlanders mogen een condo-eenheid volledig op eigen naam (freehold) bezitten, zolang het buitenlandse eigendom binnen een project niet boven de 49% uitkomt
- Grond via 30-jarig leasehold: land huren voor 30 jaar met verlengingsopties, waarbij het gebouw zelf wel op eigen naam geregistreerd kan worden
Beide routes zijn wettelijk erkend en dragen geen risico op confiscatie, in tegenstelling tot een nomineeconstructie.
Wat als je al via een nomineeconstructie eigenaar bent?
Dit is de vraag die nu bij veel eigenaren speelt. Zodra een overtreding is bewezen, kan een rechter gedwongen verkoop van het pand binnen zes maanden (180 dagen volgens de Land Code) opleggen. Wordt er geen koper gevonden, dan vervalt het bezit aan de staat. Dit is geen theoretisch scenario: in 2024 zijn al meerdere villa's op Koh Samui op deze manier in beslag genomen.
Heb je een villa via een Thai Co., Ltd. structuur? Schakel dan direct een Thaise advocaat gespecialiseerd in grondrecht in. Mogelijke opties zijn het herstructureren van het bedrijf naar een compliant vorm, omzetten naar leasehold, of verkopen voordat de handhaving jouw regio bereikt.
Blijft investeren in Thailand de moeite waard?
Zeker, mits de juridische structuur klopt. De condomarkt blijft volledig open, huurrendementen in Bangkok liggen doorgaans tussen 5 en 7% per jaar, en goed beheerde villa's in Phuket kunnen tot 8-10% opleveren. De sleutel is samenwerken met erkende advocaten en grijze constructies vermijden.
Op de korte termijn kan het aanbod op de secundaire markt toenemen, omdat sommige eigenaren nu haast maken om te verkopen voordat controles hun regio bereiken. Voor kopers die bereid zijn een leasehold-villa te kopen, kan dit juist een kans zijn om tegen een aantrekkelijkere prijs in te stappen.
Conclusie: normalisatie, geen crisis
De huidige situatie moet niet gezien worden als crisis, maar als marktnormalisatie. Thailand beweegt gestaag richting meer transparantie, en investeerders die hun deal binnen de wettelijke kaders structureren, plukken daar op termijn de vruchten van. De duidelijkste les voor 2026: een juridisch waterdichte transactiestructuur weegt zwaarder dan het prijskaartje. Besparen op goede juridische begeleiding kan je uiteindelijk de hele investering kosten.
Bij Vastgoed Thailand werken we uitsluitend met gecontroleerde, legale eigendomsstructuren, zodat jij als koper nooit voor verrassingen komt te staan.
Bron: The Nation Thailand