Een Nederlandse koper zit naast zijn Thaise minderheidsaandeelhouder aan het bureau van het landkantoor in Thalang, Phuket. De ambtenaar vraagt niet alleen om de bedrijfsdocumenten, maar ook om het bankafschrift van de Thaise aandeelhouder, een bewijs van diens werk, en een verklaring waar het aankoopbedrag vandaan komt. Twee jaar geleden was dat een ongewone vraag. Sinds half mei 2026 is het standaardprocedure.
Wie via een Thai Limited Company met minderheidsbuitenlander een villa of stuk grond koopt, moet er rekening mee houden dat die structuur nu continu gescreend wordt, niet alleen op het moment van de transactie. Als de Thaise aandeelhouders hun aandelen nooit betaald hebben en geen enkele rol spelen in het bedrijf, wordt dat gemarkeerd, gelogd en jarenlang bewaard.
Wat is er precies veranderd sinds mei 2026?
Het Thaise Department of Lands heeft in de tweede week van mei 2026 drie circulaires met de status 'most urgent' naar alle provinciale landkantoren gestuurd. Samen vervangen ze losse eerdere richtlijnen door één landelijk systeem: een nationale database van rechtspersonen die grond bezitten, maandelijkse controle van die database, en kwartaalrapportage aan de centrale overheid in Bangkok.
Het verbod op grondbezit door buitenlanders bestaat al decennia, met bekende uitzonderingen zoals de investeringsroute van 40 miljoen baht en BOI-gerelateerde vergunningen. Wat nieuw is, is niet de wet, maar de handhaving. Jarenlang overleefde de technisch illegale 51/49-structuur simpelweg omdat de staat niet de middelen had om elk dossier te controleren. Een landkantoor zag een Thaise meerderheidsaandeelhouder, registreerde de overdracht en legde het dossier weg.
Die situatie is voorbij. Een bedrijf dat in 2019 grond kocht, staat nu in dezelfde database als de koper van deze week. Maandelijkse herbeoordeling betekent dat een wijziging in het aandeelhoudersregister, een afwijking in de jaarstukken of een adres dat niet overeenkomt met de werkelijke bedrijfsvoering, een dossier jaren later opnieuw kan openen.
Wanneer wordt een bedrijf als 'foreign juristic person' aangemerkt?
Als een bedrijf voldoet aan de criteria van Secties 97 en 98 van de Land Code, moet het landkantoor dit onmiddellijk melden, zonder te wachten op de kwartaalcyclus. Dat is de kern van het systeem: het gaat niet om de vraag of er drie Thaise aandeelhouders op papier staan, maar om wie werkelijk zeggenschap heeft.
Hier valt precies de populairste structuur van de afgelopen jaren door de mand: preferente aandelen met beperkt stemrecht, waarbij Thaise burgers 51% van het kapitaal bezitten maar één stem uitbrengen tegenover tien stemmen van de buitenlandse aandeelhouder. Jarenlang werd dit verkocht als een elegante juridische omweg. Vandaag is het precies het patroon waar inspecteurs als eerste naar zoeken: een Thaise meerderheid zonder controle is de schoolboekdefinitie van een nominee-constructie. 'Onze Thaise advocaat heeft het opgezet, dus het moet legaal zijn' biedt geen enkele bescherming. Registratie bij het landkantoor was nooit een garantie van legaliteit, en is dat nu nog minder.
Vanaf welk bedrag wordt de herkomst van geld gecontroleerd?
Sectie 74 van de Land Code geeft ambtenaren de wettelijke basis om de herkomst van geld, inkomen, beroep en financiële situatie van partijen bij een transactie te bevragen. Verscherpte controle geldt specifiek bij contante transacties boven 2 miljoen baht, of wanneer de getaxeerde waarde van het onroerend goed boven 5 miljoen baht ligt. Let op: dat is de officiële taxatiewaarde van het landkantoor, niet de contractprijs die op papier staat.
Volgens een rapport van Bangkok Biznews over de maatregelen van het Department of Lands dienen deze twee drempels (2 miljoen baht contant, 5 miljoen baht taxatiewaarde) specifiek om te verifiëren of het geld persoonlijk eigendom is en niet gemeenschappelijk huwelijksvermogen. Voor koppels die samen investeren is dat een extra laag documentatie om ruim op tijd voor te bereiden.
In risicovolle gevallen kunnen landkantoren daarnaast het aandeelhoudersregister opeisen, stukken die zijn ingediend bij het Department of Business Development, financiële overzichten, en fysieke inspecties uitvoeren op het geregistreerde adres van het bedrijf. Een juridische analyse van Mondaq wijst erop dat de provinciale onderzoekscommissies nu ook gespecialiseerde onderzoekers moeten bevatten, zoals lokale politiecommissarissen, wat de toegang tot gegevens over aandeelhouderschap, belasting en immigratie aanzienlijk verbreedt.
Werkt de 30+30 jaar leaseconstructie nog?
Nee, niet zoals vaak wordt beweerd. De Thai Civil and Commercial Code staat toe om een lease op onroerend goed voor maximaal 30 jaar te registreren. Een toegezegde verlenging die in het contract staat, is een persoonlijke verplichting van de specifieke huidige eigenaar, geen recht dat automatisch met de grond meegaat. Verandert de grond van eigenaar, of wordt deze geveild bij een schuldeiserstraject, dan is er mogelijk niemand meer die die tweede termijn van 30 jaar moet respecteren.
Dit is een van de meest verspreide misvattingen onder buitenlandse kopers in Phuket en op Koh Samui, en de circulaires van 2026 veranderen daar niets aan: het probleem bestond al, het wordt nu alleen zichtbaarder omdat juristen kritischer naar bestaande constructies kijken.
Is een bedrijfsstructuur nog logisch voor een villa-aankoop?
Mijn inschatting: voor een particuliere koper met een budget onder 10 tot 15 miljoen baht is de bedrijfsstructuur economisch gezien niet langer verdedigbaar. Jaarlijkse aangiftes, audits, het risico van een inspectie ter plaatse, en de kans om binnen vijf jaar onder druk gedwongen te worden te verkopen, vreten elk prijsvoordeel op ten opzichte van een condominium binnen het buitenlandse quotum (49% van het verkoopbare oppervlak van een project, eigendom rechtstreeks op naam van de buitenlander, een volledige chanote-titel voor de unit).
Daar geldt wel een duidelijke uitzondering op. Bouwt u een echt bedrijf, een hotel, een productiebedrijf, een agrarisch project, met een Thaise partner die daadwerkelijk kapitaal heeft ingelegd en omzet draait die terug te vinden is in de jaarstukken, dan raken deze circulaires u nauwelijks. De screening is bedoeld om lege vennootschappen te ontmaskeren, niet operationele bedrijven.
Eén eerlijke nuance daarbij: handhaving verschilt sterk per provincie. Phuket, Koh Samui, Pattaya en Chiang Mai zijn de zones met de hoogste aandacht, uit voor de hand liggende redenen, terwijl een landkantoor in het landelijke Isan waarschijnlijk niet in het eerste kwartaal al inspecties ter plaatse gaat uitvoeren. Het tempo verschilt, de inhoud van de regels niet, alleen het moment waarop de controle een specifiek pand daadwerkelijk bereikt.
Wat betekent dit voor een lopende transactie?
Wie momenteel middenin een aankoop zit, moet er rekening mee houden dat ondertekening en registratie bij het landkantoor steeds vaker de persoonlijke aanwezigheid van alle partijen vereist. Ambtenaren stellen nu vragen aan mensen, niet aan volmachten op papier.
Heeft u onroerend goed dat al via een Thaise vennootschap in uw bezit is? Controleer dan drie dingen voordat het kwartaal afloopt: hebben de Thaise aandeelhouders hun aandelen daadwerkelijk betaald, komt het geregistreerde adres van het bedrijf overeen met de werkelijke bedrijfsactiviteit, en zijn de jaarstukken voor elk jaar van de bedrijfsvoering daadwerkelijk ingediend. Dit zijn precies de drie punten die landkantoren als eerste nakijken, en ze zijn veel goedkoper op te lossen voordat er een vraag gesteld wordt dan erna.
Wie twijfelt over de eigen structuur of over een aankoop overweegt in Phuket, doet er goed aan dit voor te leggen aan een lokale specialist voordat er getekend wordt. Vastgoed Thailand kan hierbij helpen met de juiste contacten ter plaatse.
Bron: Mondaq