Wie de afgelopen jaren met een makelaar in Phuket sprak over een vrijstaande villa, kreeg vroeg of laat hetzelfde advies: koop de grond via een Thaise BV, waarbij u als buitenlander 49% van de aandelen houdt en Thaise 'stroman-aandeelhouders' de overige 51%. Dat model bestaat al decennia. Wat in mei 2026 verandert, is niet de wet zelf, maar het feit dat elke provincie voortaan dezelfde checklist en hetzelfde landelijke controlesysteem gebruikt om die constructies op te sporen.
Kort antwoord voor wie dit nu googelt: Thailand heeft buitenlands eigendom van grond niet verboden en de regels zijn niet gewijzigd. Wat wél is veranderd: sinds mei 2026 controleert één landelijke database, gekoppeld aan alle provinciale kadasters, systematisch of Thaise vennootschappen met buitenlandse aandeelhouders in werkelijkheid schijnconstructies zijn. Wie via zo'n structuur een villa of stuk grond bezit, doet er verstandig aan die nu juridisch te laten doorlichten.
Wat is er precies veranderd in mei 2026?
Het Thaise kadaster, het Department of Lands, verstuurde in mei 2026 drie circulaires, gemarkeerd als 'urgent', naar elk provinciaal kadasterkantoor in het land. De boodschap: schijnconstructies waarmee buitenlanders via Thaise vennootschappen feitelijk grond controleren, worden voortaan systematisch herkend via één nationale database.
Dit is geen nieuwe wet, maar een nieuw handhavingsniveau voor een bestaande regel. Vroeger hing alles af van de individuele ambtenaar op een specifiek kantoor: het ene kadaster registreerde een transactie zonder vragen te stellen, het andere weigerde categorisch. Voortaan werkt elke provincie met dezelfde standaard, dezelfde checklists en een landelijk digitaal register van rechtspersonen die grond bezitten.
Voor duizenden buitenlandse investeerders, onder wie ook Nederlandse en Belgische kopers die via een Thaise vennootschapsstructuur een villa of kavel verwierven, is dit een moment van waarheid.
Waarom bestaan deze schijnconstructies eigenlijk?
Buitenlanders mochten in Thailand nooit rechtstreeks grond bezitten. Die regel stamt uit de Land Code van 1954. Een buitenlander mag wél een appartement kopen, binnen het quotum van 49% buitenlands eigendom per gebouw, maar geen villa en geen kavel grond. Dat is de letter van de wet.
In de praktijk ontstond de afgelopen twintig jaar een hele industrie om dat te omzeilen. Het recept was simpel: richt een Thaise BV (Limited Company) op waarin de buitenlander 49% van de aandelen houdt, terwijl Thaise stroman-aandeelhouders de overige 51% bezitten. De vennootschap koopt de grond, de buitenlander woont er feitelijk op. Advocatenkantoren, makelaars en zelfs sommige projectontwikkelaars presenteerden dit jarenlang als een doodgewone oplossing.
De autoriteiten wisten altijd dat dit gebeurde. Artikel 96 van de Land Code voorziet in maximaal 2 jaar gevangenisstraf en een boete tot 20.000 THB voor wie een buitenlander helpt het eigendomsverbod te omzeilen. Maar handhaving was zeldzaam en inconsistent, afhankelijk van de provincie, de stemming van de ambtenaar en hoe zorgvuldig het dossier was opgebouwd.
Hoe werkt de nieuwe controle in de praktijk?
Stel: een Thaise BV met twee Thaise aandeelhouders en één buitenlandse aandeelhouder met 49% kocht een villa in Phuket voor 15 miljoen THB. Vroeger registreerde het kadaster deze deal gewoon. Nu markeert het systeem deze vennootschap automatisch als hoog risico. Ambtenaren trekken het aandeelhoudersregister na: wie zijn de Thaise mede-eigenaren, wat is hun beroep, waar komt hun geld vandaan? Voert de vennootschap echte bedrijfsactiviteiten uit, of bestaat ze uitsluitend om één stuk vastgoed vast te houden? Een inspecteur kan zelfs ter plaatse gaan kijken wie er daadwerkelijk woont.
De belangrijkste feiten op een rij:
- Drie circulaires werden in mei 2026 verstuurd door het Thaise Department of Lands naar alle provinciale kadasterkantoren.
- Contante transacties vanaf 2 miljoen THB (ongeveer 57.000 dollar) en bezittingen boven 5 miljoen THB (ongeveer 143.000 dollar) leiden nu automatisch tot een onderzoek naar herkomst van middelen en financiële status, op basis van Artikel 74 van de Land Code.
- Rechtmatige erfenis is de enige uitzondering die vrijgesteld blijft van automatische screening.
- Er wordt een landelijke database opgebouwd met elke rechtspersoon die grond bezit: registratiedatum, verwervingsdatum, getaxeerde waarde en opgegeven bedrijfsdoel.
- Vennootschappen met buitenlands aandelenbezit boven bepaalde drempels worden geclassificeerd als hoog risico en krijgen een diepgaander onderzoek.
- Verscherpte controles omvatten analyse van het aandeelhoudersregister, kruischeck met het Department of Business Development (DBD), financiële verslagen, contracten en inspecties ter plaatse van het pand.
- Meer dan 11.000 vennootschappen in toeristische hotspots als Phuket, Koh Samui, Koh Phangan en Krabi worden volgens regionale vastgoedberichtgeving al onderzocht.
Het drempelbedrag van 2 miljoen THB voor contante betalingen is opvallend. Cash betalen voor vastgoed komt in Thailand geregeld voor, zeker in de kustregio's en op de tweedehandsmarkt. Elke zo'n transactie triggert nu automatisch een onderzoek naar de herkomst van het geld, in lijn met de antiwitwaswetgeving (AMLA), wat een extra drempel opwerpt voor ondoorzichtige deals.
Hoe verhoudt dit zich tot andere landen in de regio?
Thailand is niet het enige land in Zuidoost-Azië dat het toezicht op buitenlands vastgoedbezit aanscherpt. Vietnam paste in 2024 zijn woningwet aan met nieuwe beperkingen voor buitenlandse kopers. Indonesië herziet regelmatig de regels voor buitenlandse kopers op Bali. Het Thaise verschil zit hem erin dat de regels zelf niet veranderen, alleen de handhaving wordt eindelijk consequent.
Volgens Silk Legal, het advocatenkantoor dat als eerste een gedetailleerde analyse van de nieuwe richtlijnen publiceerde, gaat het dus niet om een wetswijziging, maar om een consolidatie van handhaving.
Geldt dit ook voor villa's die ik al jaren geleden kocht?
De situatie voor wie al langer grond bezit via een schijnconstructie is onzeker. De circulaires richten zich in eerste instantie op nieuwe transacties en screening van de bestaande basis, maar de database die wordt opgebouwd omvat elke rechtspersoon met grondbezit, inclusief vennootschappen van jaren geleden. Een BV die tien jaar geleden werd opgericht om één villa vast te houden, kan dus alsnog worden herbeoordeeld.
Wat kan ik als eigenaar of koper nu het beste doen?
Twee stappen zijn concreet aan te raden. Ten eerste: laat een gekwalificeerde Thaise advocaat een audit uitvoeren van uw bestaande structuur. Ten tweede: overweeg alternatieve, wettelijk solide vormen, zoals een langlopend leasehold (30 jaar met verlengingsopties), een appartement binnen het buitenlandse quotum, of investeren via de Thailand Board of Investment (BOI), die in bepaalde gevallen buitenlanders wél rechtstreeks grond laat bezitten.
Wie serieus overweegt te investeren, doet er goed aan zelf poolshoogte te nemen in Thailand en de situatie ter plaatse met een advocaat te bespreken. Plan bezichtigingen en juridische consultaties ruim vooraf. Bij Vastgoed Thailand zien we dagelijks hoe belangrijk het is om vóór een aankoop, of vóór het laten controleren van een bestaande structuur, de juiste juridische partij aan tafel te hebben.
De nieuwe richtlijnen van het Department of Lands sturen een duidelijk signaal: het tijdperk van versnipperde, inconsistente handhaving loopt ten einde. Iedereen die in Thais vastgoed heeft geïnvesteerd, doet er verstandig aan de eigen eigendomsstructuur nu te laten doorlichten, in plaats van te wachten tot er een inspecteur voor de deur staat.
Bron: The CITY Asia
Overweegt u te investeren in Thailand? Onze specialisten helpen u graag de juiste woning te vinden.