Thailand 2026: waarom de Thaise BV-constructie voor huizenkopers is afgelopen

Op het kadasterkantoor van Phuket krijgt een koper die een villa via een Thaise BV wil laten registreren tegenwoordig vragen die een paar jaar geleden nooit werden gesteld. Waar hebben de Thaise aandeelhouders het geld vandaan om hun aandelen te betalen? Hebben ze inkomstenbelasting aangegeven? Waarom wonen alle drie in een andere provincie? Papierwerk dat vroeger zonder blikken of blozen werd geaccepteerd, wordt nu automatisch tegen de database van de Department of Business Development (DBD) aangehouden.\n\nDe conclusie in één zin: er is in 2026 geen enkele verruiming gekomen van de eigendomsrechten voor buitenlanders in Thailand. Wat wél is veranderd, is dat de staat regels gaat handhaven die al jaren op papier bestonden.\n\nVoor een individuele buitenlandse koper blijft er precies één directe, legale route over: freehold-eigendom van een condominium-unit binnen de 49%-quota voor buitenlanders van de totale vloeroppervlakte van een gebouw. Alles daarbuiten vraagt een speciale vergunning, of eerlijk gezegd: je koopt dan een lease, geen eigendom.\n\n## Wat is die 49%-quota voor condo's precies?\n\nDe quota van 49% geldt voor de gecombineerde vloeroppervlakte van alle units in een gebouw, niet voor het aantal units. Dat is een cruciaal verschil: een gebouw met veel kleine studio's die al aan buitenlanders verkocht zijn, kan de quota in vierkante meters allang hebben opgesoupeerd terwijl er op papier nog 'unit-nummers' vrij lijken.\n\nDe enige manier om dit te controleren is een actueel certificaat van de juristic person van het gebouw, het beheersorgaan van de VvE, vóór je iets tekent. Dat certificaat bevestigt hoeveel vierkante meters foreign quota er nog over zijn, en het kadaster eist dit document voordat de transactie wordt geregistreerd. In populaire projecten rond Rawai of Bang Tao kan de quota volledig vol zijn, wat de verkoper ook beweert. Combineer die check bij voorkeur met een kijkreis, en plan die reis met wat flexibiliteit: het kadaster werkt alleen op werkdagen en één dag is vaak niet genoeg om een transactie af te ronden.\n\n## Kan een buitenlander grond bezitten in Thailand?\n\nIn de regel niet. De Land Code kent buitenlandse individuen geen eigendomsrecht op grond toe. Er zijn smalle uitzonderingen: bepaalde erfenissituaties, en Section 96 bis, dat een kavel van maximaal 1 rai voor woondoeleinden toestaat bij een investering vanaf 40 miljoen THB en goedkeuring van het ministerie van Binnenlandse Zaken. In de praktijk zijn er slechts een handjevol van dit soort goedkeuringen ooit verleend, dus reken hier niet op als reguliere route.\n\n## Waarom werkt de Thaise BV-constructie niet meer?\n\nDecennialang was de Thaise BV met 51% lokale aandeelhouders de standaardmanier om 'een villa met grond te koop' te regelen. Op papier klopte alles: het bedrijf is Thais, dus het mag grond bezitten. In de praktijk stortten de Thaise aandeelhouders geen enkele baht, hadden ze geen rol in het management en tekenden ze simpelweg blanco aandelenoverdrachtsformulieren.\n\nPrecies dat gat tussen vorm en inhoud is wat toezichthouders nu leren herkennen. Als het kadaster een bedrijf ziet met 2 miljoen THB aan geregistreerd kapitaal dat een kavel kocht voor 25 miljoen THB, en de DBD laat zien dat de Thaise aandeelhouders nooit een belastingaangifte indienden en op twintig andere bedrijven als aandeelhouder staan genoteerd, zijn er geen verdere vragen nodig.\n\nSinds 2025 is dit toezicht geïntensiveerd: kadaster en DBD wisselen actief gegevens uit om de werkelijke herkomst van het kapitaal achter Thaise aandeelhouders in grondbezittende bedrijven te verifiëren. DBD Order No. 1/2026 heeft vanaf april 2026 een massale herbeoordeling in gang gezet van meer dan 46.000 bedrijven met buitenlandse betrokkenheid, met strengere straffen en de mogelijkheid van gedwongen liquidatie voor structuren die als nominee-constructie worden aangemerkt.\n\nNominee-eigendom is een strafbaar feit onder de Foreign Business Act: een boete van 100.000 tot 1 miljoen THB en tot drie jaar gevangenisstraf, waarbij de aansprakelijkheid ook geldt voor de Thaise stroman-aandeelhouder zelf.\n\n## Wat gebeurt er in 2026 nog aan verruiming van de regels?\n\nDe verwachtingen in 2024 lagen anders. Het kabinet had de betrokken ministeries opdracht gegeven om twee voorstellen te bestuderen: het verlengen van de maximale leasetermijn naar 99 jaar, en het verhogen van de foreign quota in condominiums naar 75%. In de internationale kopersgemeenschap van Phuket was dit destijds hét gesprek van de maand.\n\nGeen van beide voorstellen is in 2026 wet geworden. Het debat liep vast op politieke weerstand: het argument over 'het land verkopen' bleek sterker dan het argument over het aantrekken van kapitaal. In plaats van rechten uit te breiden koos de overheid voor iets goedkopers en snellers: controleren of bestaande regels wel worden nageleefd. Plan dus rond de regels die nu gelden, niet rond conceptvoorstellen die al twee jaar op de plank liggen.\n\n## Klopt het verhaal van de 90 jaar lease (30+30+30)?\n\nNee, en dit is een van de meest hardnekkige misverstanden op de Thaise kust. Verkopers van leasehold-villa's brengen dit vaak als 'negentig jaar eigendom' aan de man. In werkelijkheid registreert het kadaster alleen de eerste termijn van dertig jaar. De belofte tot verlenging is een persoonlijke verplichting van de huidige grondeigenaar ten opzichte van een specifieke huurder, en de Thaise jurisprudentie heeft herhaaldelijk geoordeeld dat zo'n verlengingsrecht persoonlijk is en niet automatisch overgaat op een nieuwe eigenaar van de grond.\n\nZolang de ontwikkelaar in bedrijf blijft en aan zijn reputatie hangt, verloopt dit meestal soepel. De echte test komt bij jaar eenendertig, en de markt heeft daar simpelweg nog geen statistieken over, omdat leaseholds van die leeftijd in de resortgebieden nog zeldzaam zijn.\n\n## Hoe moet het geld overgemaakt worden voor een freehold-aankoop?\n\nOm een condominium in freehold te registreren, moet het geld uit het buitenland komen, in vreemde valuta. Vanaf 50.000 Amerikaanse dollar geeft de bank een Foreign Exchange Transaction-formulier (FET) af. Zonder dit FET-formulier verwerkt het kadaster de transactie niet. Zet dit dus vooraf goed op met je bank, inclusief de juiste omschrijving van het doel van de overboeking, want dit is precies het punt waarop transacties vastlopen op het laatste moment.\n\n## Is er een verschil tussen het legale en het illegale deel van de markt?\n\nJa, en dat wordt vaak over het hoofd gezien. De aanpak van grijze constructies raakt vooral gray-market schema's, niet de transparante deals. Een condominium in freehold, gekocht met geld dat vanuit het buitenland is overgemaakt en met een geldig FET-formulier op zak, is de afgelopen twee jaar geen dag moeilijker geworden om te registreren. Het tegenovergestelde is eigenlijk waar: hoe strenger het toezicht op nominee-structuren wordt, hoe voorspelbaarder de secundaire markt voor foreign-quota units wordt, simpelweg omdat de legale alternatieven voor een buitenlander om dit type bezit te houden blijven slinken.\n\n## Ons standpunt: wanneer is een Thaise BV nog wél verstandig?\n\nOnze inschatting: een koper met een budget onder de 30 à 40 miljoen THB zou voor een woonaankoop geen Thaise BV-structuur meer moeten overwegen. Het risico zit niet in een inspecteur die morgen op de stoep staat. Het risico zit erin dat bij verkoop een koper die met een advocaat werkt, gewoon weigert de deal aan te gaan, waardoor het bezit zijn verhandelbaarheid verliest lang voordat het zijn legaliteit verliest.\n\nEr is één redelijke uitzondering op dit advies: als je een echt operationeel Thais bedrijf runt, met omzet, personeel en partners die hun eigen geld hebben ingelegd, dan is grondbezit via die BV geen omweg maar gewoon standaardpraktijk in het Thaise bedrijfsleven.\n\nDe stap die de meeste stress bespaart, komt vóór het tekenen van iets: vraag een actueel certificaat op van de juristic person van de condo waarin de resterende foreign quota per vierkante meter staat, en controleer dat jouw specifieke unit daar nog binnen valt. Check ook het chanote-titel, de afwezigheid van beslagen, de betalingshistorie van het onderhoudsfonds, en bij nieuwbouw de bouwvergunning en eventueel de EIA-goedkeuring (milieueffectrapportage) als het project daaronder valt.\n\nBij Vastgoed Thailand zien we dagelijks kopers die deze twee stappen, de quota-check en de juiste FET-documentatie, over het hoofd slaan totdat het te laat is. Regel ze vóór er geld overgemaakt wordt, niet erna.\n\n## Overzicht: de belangrijkste routes en hun status in 2026\n\n| Route | Status in 2026 |\n|---|---|\n| Condo freehold binnen 49%-quota | Enige directe, legale eigendomsroute voor individuen |\n| Grondbezit via Section 96 bis | Bestaat op papier, vereist 40 miljoen THB investering en ministeriële goedkeuring; zeer weinig toegekend |\n| Thaise BV met nominee-aandeelhouders | Illegaal, actief onderzocht sinds DBD Order No. 1/2026 |\n| Thaise BV met echte, actieve zakenpartners | Legitiem als standaard bedrijfspraktijk |\n| Lease (30 jaar, evt. 30+30+30 beloofd) | Alleen eerste 30 jaar geregistreerd, verlenging niet gegarandeerd |\n\nBron: DBD Order No. 1/2026, aangehaald via aiproperty-phuket.com