Het korte antwoord voor haastige lezers
Ben je van plan een condo in Phuket, Pattaya of Bangkok te kopen? Onthoud dan dit: het buitenlandse eigendomsquotum staat nog steeds vast op 49% van de verkoopbare vloeroppervlakte per gebouw, en dat is sinds 2026 niet veranderd. Er circuleren al twee jaar geruchten over een verhoging naar 75%, maar er is geen wetsvoorstel bij het parlement ingediend. En dat gunstige overdrachtstarief van 0,01% dat overal opduikt in advertenties? Dat geldt uitsluitend voor Thaise koper, niet voor jou als buitenlandse investeerder.
Waarom dit onderwerp Nederlandse koper zou moeten interesseren
Wie vanuit Nederland of België een appartement overweegt in Thailand, stuit vroeg of laat op verhalen over een 'binnenkort ruimere quota' of een 'gratis overdracht'. Social media en sommige makelaars laten dat graag zo klinken. De realiteit is nuchterder, en juist die nuance bepaalt of jouw aankoopbudget klopt.
Hoeveel mag een buitenlander nog steeds bezitten?
Het uitgangspunt van de Thaise Condominium Act uit 1979 staat nog recht: buitenlanders mogen een condo-eenheid volledig in eigendom (freehold) hebben, zolang het totaal aan buitenlands eigendom binnen één project niet boven de 49% van de totale verkoopbare vloeroppervlakte uitkomt. De overige 51% moet in handen zijn van Thaise onderdanen of van bedrijven met een Thaise meerderheidsaandeel.
Dat plafond zorgt voor echte schaarste. In populaire projecten in Phuket, Pattaya en Bangkok is het buitenlandse quotum vaak al opgevuld voordat de bouw is afgerond. Kom je te laat, dan blijven er twee alternatieven over: een structuur via een Thais bedrijf (met bijkomende juridische en compliance-risico's) of een leasehold van maximaal 30 jaar. Geen van beide biedt dezelfde zekerheid als volledig freehold-eigendom.
Komt die 75%-verhoging er nog aan?
Het gesprek over een verhoging naar 75% startte in 2024, onder de regering van Srettha Thavisin, als onderdeel van een pakket maatregelen om buitenlands kapitaal aan te trekken. Parallel daaraan werd ook gesproken over een 99-jarig leasecontract voor buitenlanders, in plaats van de huidige limiet van 30 jaar.
Beide voorstellen kregen weerstand vanuit de Thaise samenleving: critici vrezen dat een ruimer buitenlands eigendom de prijzen opdrijft en lokale koper uit de markt duwt. Medio 2026 was geen van beide ideeën omgezet in formele wetgeving. Bronnen binnen de Thaise overheid omschrijven beide voorstellen nog als 'in studie', wat in de praktijk kan betekenen: jarenlang uitstel, of helemaal geen verandering. Wie een aankoop baseert op een verwachte quotumverhoging, gokt in feite op een tijdlijn die niemand kan garanderen.
Wat is er precies veranderd aan de overdrachtsbelasting?
Sinds 1 juli 2026 past Thailand een verlaagd overdrachtstarief van 0,01% toe, in plaats van het standaardtarief van 2%. Dat klinkt aantrekkelijk, maar er is een addertje onder het gras dat in marketingmateriaal en online chatter vaak wordt weggelaten: deze korting geldt uitsluitend voor Thaise onderdanen. Buitenlandse koper betalen nog steeds het volledige tarief van 2%.
Op een woning met een waarde van 10 miljoen THB loopt dat verschil op tot 199.000 THB (ongeveer 5.700 dollar). Dat is geen afrondingsverschil, maar een reële kostenpost die je moet meerekenen in je closing costs.
Het Royal Gazette-decreet van 1 juli 2026 verlaagde het tarief naar 0,01%, en verschillende Engelstalige en regionale bronnen meldden dit als een korting die voor iedereen zou gelden. Sommige makelaars adverteerden zelfs met 'overdrachtsbelasting verlaagd naar 0,01% voor iedereen'. Dat is simpelweg onjuist: de wettekst van het decreet beperkt het voordeel expliciet tot Thaise koper die aan de voorwaarden voldoen.
Ook de registratiekosten voor een hypotheek zijn verlaagd naar 0,01%, eveneens alleen voor Thaise onderdanen.
Wat betekent dit concreet voor jou als buitenlandse koper?
De rekensom is simpel: als internationale investeerder die op eigen naam koopt, betaal je de volle 2% overdrachtsbelasting. Geen uitzonderingen.
Er is wel een indirect voordeel. Verkoop je jouw unit binnen de kortingsperiode (tot en met 30 juni 2027) aan een Thaise koper, dan profiteert die koper van de lagere overdrachtsbelasting. Op een unit van 5 miljoen THB scheelt dat de koper zo'n 100.000 THB, wat een aantrekkelijk onderhandelingsargument kan zijn bij de verkoop van jouw eigendom.
Waarom het quotum in Phuket extra aandacht vraagt
Specifiek in Phuket wordt het buitenlandse freehold-quotum berekend op basis van vloeroppervlakte, niet op basis van het aantal units. Dat betekent dat een handvol grote appartementen het quotum sneller kan opvullen dan je zou verwachten op basis van het aantal beschikbare eenheden.
Branchegidsen over aankopen in Phuket in 2026 wijzen consequent op dit punt. Vraag daarom altijd een schriftelijke bevestiging van het beschikbare quotum bij de ontwikkelaar of het juristic office, en controleer dit onafhankelijk bij het Land Office, voordat je een aanbetaling doet.
Bron: ReloSale
Veelgestelde vragen
Mag ik als Nederlander nog een condo kopen in Thailand in 2026?
Ja. Buitenlanders, inclusief Nederlanders en Belgen, kunnen volledig eigendom (freehold) krijgen van een condo-eenheid, zolang het project binnen het quotum van 49% van de totale verkoopbare vloeroppervlakte blijft. De betaling moet in vreemde valuta via een Thaise bank verlopen, wat een Foreign Exchange Transaction (FET) document oplevert, een belangrijk bewijsstuk bij de registratie.
Klopt het dat het quotum verhoogd is naar 75%?
Nee. Per augustus 2026 staat het quotum nog op 49%. Er ligt een voorstel voor 75% op tafel, maar dit is nooit uitgewerkt tot een wetsvoorstel en nooit ingediend bij het parlement.
Welke overdrachtsbelasting betaal ik als buitenlandse koper?
Het standaardtarief van 2% van de getaxeerde waarde van de woning. Het verlaagde tarief van 0,01%, geldig van 1 juli 2026 tot 30 juni 2027, is uitsluitend bedoeld voor Thaise onderdanen.
Kan ik in plaats van kopen een lease van 99 jaar afsluiten?
Nee. Onder de huidige wetgeving is de maximale looptijd van een leasehold 30 jaar. Een structuur met een lease van 99 jaar is besproken, maar nooit wettelijk vastgelegd.
Wat als het quotum van 49% in mijn gewenste project al vol is?
Dan blijven er twee opties over: een 30-jarig leasehold, of een structuur via een Thais bedrijf. Beide brengen extra juridische beperkingen en risico's met zich mee, in tegenstelling tot direct freehold-eigendom. Voor advies over de beste structuur in jouw situatie kun je terecht bij specialisten zoals Vastgoed Thailand.