Een condo kopen in Phuket blijft een populaire droom voor Nederlanders en Belgen, maar wie puur naar de cijfers kijkt, ziet dat het echte geld momenteel ergens anders naartoe stroomt: naar chipfabrieken en datacenters in het oosten van Thailand. Terwijl de woningmarkt worstelt met recordschulden en terughoudende banken, draait de industriële sector op volle toeren.
Direct antwoord: waar zit de groei in 2026?
Buitenlandse directe investeringen (FDI) in halfgeleiders en datacenters zijn in 2026 de belangrijkste groeimotor van de Thaise commerciële vastgoedmarkt, terwijl de woningmarkt kampt met een record huishoudschuld van 91% van het bbp (Bank of Thailand, eind 2025). De CEO van Frasers Property Thailand heeft publiekelijk bevestigd dat deze FDI-instroom de zwakte in de woningsector compenseert, wat voor beleggers een duidelijk signaal is om industrieel vastgoed serieus te overwegen.
Wat betekent dit voor de woningmarkt?
Laten we duidelijk zijn: de Thaise woningmarkt is niet ingestort, maar zit wel middenin een stevige correctie. Een appartement kopen in Phuket of Bangkok is nog altijd mogelijk, maar wie rekent op snelle waardestijging in 2026 komt bedrogen uit. Banken hebben de kredietvoorwaarden aangescherpt en de vraag van Thaise kopers zelf, die de onderliggende prijsbasis bepaalt, is verzwakt.
Ter illustratie: nieuwe woningprojecten in Bangkok liggen ongeveer 30% lager dan tijdens de piek van 2023. Dat is geen tijdelijke dip, maar een structurele afkoeling die rechtstreeks samenhangt met de hoge schuldenlast van Thaise huishoudens.
De cijfers achter de industriële groei
De feiten spreken voor zich:
- Google, Microsoft en Amazon hebben allemaal datacenterprojecten in Thailand aangekondigd. Google investeert in een campus in de provincie Chonburi, met een gecombineerde aangekondigde investering van grote techbedrijven van meer dan 5 miljard Amerikaanse dollar
- Het Thaise Board of Investment (BOI) biedt belastingvrijstellingen tot 13 jaar voor halfgeleider- en datacenterprojecten in de Eastern Economic Corridor (EEC)
- Tussen 2023 en medio 2026 trok Thailand via de BOI meer dan 26,8 miljard Amerikaanse dollar aan investeringsaanvragen voor chips en geavanceerde elektronica aan, verspreid over 880 projecten. Printplaten (PCB's) vormen het grootste segment, met 224 projecten ter waarde van circa 9,85 miljard dollar, nu meer dan de helft van 's werelds toonaangevende PCB-fabrikanten hun aanwezigheid in Thailand uitbreidt
- Industriële huurprijzen in de EEC stegen in 2025 met 8-12%, aldus CBRE Thailand
- De bezettingsgraad van bedrijventerreinen rond de haven van Laem Chabang ligt rond 85-90%, wat wijst op een aanhoudend aanbodtekort
- Frasers Property Thailand meldt dat de industriële divisie de woningbouwtak inmiddels heeft ingehaald als grootste inkomstenbron
- Thailand behoort tot de top drie FDI-bestemmingen van ASEAN en concurreert rechtstreeks met Vietnam en Indonesië om investeringen in halfgeleiderproductie
- De Thaise baht heeft zich gestabiliseerd in de bandbreedte van 34-35 THB per dollar, wat industriële rendementen voorspelbaarder maakt in valutatermen
Waarom werkt industrieel vastgoed anders dan een condo?
De logica achter industrieel vastgoed verschilt fundamenteel van de residentiële markt. Hier komt de vraag van multinationals met miljardenbudgetten die langlopende huurcontracten tekenen, wat zorgt voor stabiele, voorspelbare cashflow voor de eigenaren. Denk aan REITs zoals Frasers Property Industrial REIT (FTREIT), genoteerd aan de Stock Exchange of Thailand (SET), die beleggers toegang geven tot dit segment zonder dat ze zelf een fabriekshal hoeven te kopen.
Een praktisch voordeel voor Nederlandse en Belgische beleggers: een investering in Thais industrieel vastgoed structureren is vaak eenvoudiger dan het kopen van een condominium. REITs kennen geen beperkingen voor buitenlands eigendom, vereisen geen overmaking van geld via een Thaise bank met een Foreign Exchange Transaction (FET) certificaat, en vallen niet onder het bekende 49%-quotum voor buitenlands eigendom dat wel geldt bij condo's.
Wat opvalt: grote internationale investeerders lopen tegenwoordig minder vaak vast op grondprijzen, maar vaker op stroom- en nutsvoorzieningen. Datacenterontwikkelaars hebben soms tot 500 MW aan betrouwbare elektriciteitscapaciteit nodig en zoeken percelen van 50 tot 100 rai vlakbij stabiele stroom-, water- en glasvezelverbindingen. Dat knelpunt bepaalt in grote mate waar de volgende golf EEC-projecten zal landen.
Wie zelf een kijkje wil nemen: de provincies Chonburi en Rayong in de EEC liggen ongeveer anderhalf uur rijden van luchthaven Suvarnabhumi, waardoor het goed te doen is om binnen twee tot drie dagen de belangrijkste industriële locaties te bezoeken.
Veelgestelde vragen
Wat is de EEC en waarom is dit zo interessant voor beleggers?
De Eastern Economic Corridor is een speciale economische zone die drie provincies ten oosten van Bangkok omvat: Chonburi, Rayong en Chachoengsao. De overheid biedt hier via het BOI de meest gunstige belastingvoordelen, waaronder vennootschapsbelastingvrijstellingen tot 13 jaar. Hier verrijst momenteel het merendeel van de nieuwe datacenters en chipfabrieken.
Kan een buitenlander rechtstreeks industrieel vastgoed kopen in Thailand?
Direct grondeigendom door buitenlanders is wettelijk verboden in Thailand. Werkbare alternatieven zijn langlopende erfpachtstructuren (doorgaans 30+30+30 jaar), beleggen via op de SET genoteerde REITs, of eigendom structureren via een door het BOI goedgekeurd bedrijf met toegestane buitenlandse participatie.
Wat voor rendement bieden Thaise industriële REITs?
Volgens SET-data liggen de dividendrendementen op de grootste Thaise industriële REITs tussen 6-8% per jaar in baht. Gecombineerd met de stabiliteit van de baht is dat een aantrekkelijk cijfer binnen de regio.
Moet ik wachten tot de woningmarkt herstelt of nu al overstappen naar industrieel vastgoed?
De woningmarkt zal waarschijnlijk herstellen zodra de Bank of Thailand begint met renteverlagingen en de macroprudentiële beperkingen, zoals loan-to-value plafonds, versoepelt. Analisten verwachten dat dit in de tweede helft van 2026 of in 2027 kan gebeuren. Het industriële segment groeit daarentegen nu al en is niet afhankelijk van binnenlands consumentenkrediet.
Wat zijn de risico's van beleggen in chips en datacenters?
Het belangrijkste risico is geopolitiek: een escalatie van handelsspanningen tussen de VS en China kan investeringsstromen elders naartoe leiden. Een tweede risico is overaanbod: als alle ASEAN-landen tegelijk vergelijkbare stimulansen bieden, kan de concurrentie om huurders toenemen en de huurgroei afvlakken.
Wat betekent de hoge Thaise huishoudschuld voor commerciële vastgoedbeleggers?
Direct eigenlijk niets. Industriële huurders zijn multinationals, geen consumenten met een hypotheek. Indirect kan een tragere economie de overheid ertoe aanzetten de stimulansen voor de industriële sector verder uit te breiden, wat juist gunstig is voor eigenaren van industrieel vastgoed.
Is Vietnam of Thailand de betere keuze?
Thailand biedt meer ontwikkelde infrastructuur, een stabiel rechtssysteem en een diepe, liquide REIT-markt op de SET. Vietnam is aantrekkelijk vanwege lagere kosten, maar loopt achter op het gebied van transparantie en de beschikbaarheid van portefeuillevriendelijke beleggingsinstrumenten.
Betalen beleggers belasting over dividenden uit Thaise REITs?
Ja. De bronbelasting op REIT-dividenden voor buitenlandse beleggers op de SET bedraagt 10%. Belastingverdragen tussen Thailand en tal van landen, waaronder Nederland en België, kunnen het effectieve tarief voor in aanmerking komende beleggers verlagen.
Het grotere plaatje
De Thaise industriële vastgoedsector staat aan het begin van een meerjarige groeicyclus, aangedreven door de wereldwijde herschikking van halfgeleiderketens. Voor beleggers die verder durven te kijken dan de vertrouwde condo in Phuket, biedt dit segment toegang tot in dollar uitgedrukte cashflows van multinationals, binnen een rechtsgebied met duidelijke, gevestigde regels. Bij Vastgoed Thailand volgen we deze ontwikkelingen op de voet en helpen we beleggers die verder willen kijken dan alleen residentieel vastgoed.
Bron: Bangkok Post