Heeft u, net als veel Nederlandse en Belgische investeerders, uw villa in Phuket via een Thaise besloten vennootschap laten registreren? Dan is dit het moment om goed op te letten. Het Thaise Department of Business Development (DBD) heeft 36.277 bedrijven met buitenlandse banden die grond bezitten onder formeel onderzoek geplaatst. Dit is de grootste handhavingsactie tegen zogenoemde nominee-constructies in jaren, en raakt precies de structuur waarmee duizenden buitenlanders al decennia land aankopen in Thailand.
Direct antwoord: wat betekent dit voor u?
De Thaise overheid onderzoekt momenteel 36.277 bedrijven met buitenlands kapitaal op naleving van de Thaise grondwetgeving. De focus ligt op 31.516 ondernemingen waarbij het buitenlandse aandeel officieel onder de 49% blijft, precies de grens waarop een bedrijf als 'Thai' geregistreerd mag staan en dus land mag bezitten. Als blijkt dat de Thaise aandeelhouders slechts stromannen zijn (in het Engels 'nominees') terwijl de werkelijke zeggenschap bij de buitenlandse investeerder ligt, kan het bedrijf worden gedwongen de grond binnen 180 dagen te verkopen.
Waarom deze controle nu, en waarom is dit geen incident?
Volgens berichtgeving van het Thaise medium Thairath bestrijkt het onderzoek 16 provincies, waaronder Bangkok en de vijf omliggende provincies, plus tien belangrijke toeristische provincies zoals Chonburi, Surat Thani en Phuket. Dat laat zien dat dit geen geïsoleerde actie in één vakantiebestemming is, maar een landelijke koerswijziging.
De druk op nominee-constructies bouwt al op sinds 2022, toen parlementaire commissies begonnen te debatteren over grootschalige buitenlandse grondaankopen in resortgebieden. Politieke druk, stijgende grondprijzen en maatschappelijke zorgen over buitenlandse kapitaalconcentratie in premiumlocaties hebben het proces versneld.
Hoe werkt de Thaise wet precies?
De Land Code Act B.E. 2497 (1954) verbiedt buitenlanders in principe om land rechtstreeks te bezitten. Er is een smalle uitzondering voor door de Board of Investment goedgekeurde projecten, waarvoor een minimale investering van 40 miljoen THB vereist is. Voor de meeste kopers is een Thaise meerderheidsvennootschap dus de enige legale route om toch grond te verwerven, en het is precies deze constructie die nu onder de loep wordt genomen.
De Foreign Business Act (1999) definieert een buitenlands bedrijf als elke entiteit met meer dan 49% buitenlands kapitaal. Bedrijven daaronder gelden als Thais en mogen legaal land bezitten. Het probleem zit hem in de praktijk: bij duizenden van deze structuren zijn de Thaise aandeelhouders slechts formeel eigenaar, terwijl geld, beslissingen en inkomsten in werkelijkheid bij de buitenlandse partij liggen. DBD kijkt daarom niet alleen naar aandeelhoudersregisters, maar ook naar wie feitelijk de beslissingen neemt, wie de aankoop heeft gefinancierd en wie de opbrengsten int.
Wat staat er op het spel: boetes en gedwongen verkoop
De sancties zijn stevig. Overtreding van de Foreign Business Act kan leiden tot een boete van maximaal 1 miljoen THB en/of 3 jaar gevangenisstraf. Het grotere risico voor de meeste eigenaren is echter praktischer van aard: bij een geconstateerde nominee-constructie kan de grond binnen 180 dagen verplicht verkocht moeten worden. Gebeurt dat niet, dan kan de overheid de grond zelf laten veilen.
Hoe groot is het probleem in de praktijk, met name in Phuket?
Marktschattingen suggereren dat tot 60-70% van de buitenlandse villa's in Phuket geregistreerd staat via Thaise bedrijven met nominee-aandeelhouders. Dat is een enorm aandeel van de markt waar Nederlandse en Belgische kopers doorgaans investeren.
De handhaving is al zichtbaar in de praktijk. In augustus 2026 leidde een fase-4-actie tegen het nominee-netwerk in Phuket tot 16 vervolgingen (10 Thaise en 6 buitenlandse onderdanen, onder wie Canadezen, Russen en een Kazachse staatsburger) verbonden aan bedrijven die onder verkapt eigendom werden gerund.
Een breder onderzoek naar grondbezit in Phuket bekeek 361 bedrijven, waarbij 149 rechtspersonen werden geïdentificeerd als eigenaar van grond met verdacht buitenlands aandeelhouderschap. Dit resulteerde in 114 rechtszaken en 39 opgelegde boetes.
Geldt dit ook voor mijn appartement?
Goed nieuws voor wie een condominium overweegt of al bezit: deze controle raakt uitsluitend bedrijven die grond bezitten. Buitenlanders kunnen appartementen (condo's) rechtstreeks in volledig eigendom (freehold) houden, zolang het buitenlandse quotum in het gebouw onder 49% blijft. Dit valt onder een geheel andere wettelijke regeling, de Condominium Act (1979), en wordt door dit DBD-onderzoek niet geraakt.
Welke legale routes blijven er over voor villa's en grond?
Wie een villa in Thailand wil bezitten, heeft na deze crackdown nog altijd verschillende legale opties:
- Een langlopende erfpacht (leasehold) van 30 jaar, met verlengingsopties (al is verlenging juridisch niet gegarandeerd)
- Het gebouw apart bezitten van de grond, waarbij u de grond least
- Een oprechte joint venture met een Thaise partner die daadwerkelijk meedoet in bedrijfsvoering en financiering
- Een condominium-unit kopen in volledig eigendom (freehold)
Leasehold-woningen worden doorgaans 15-30% goedkoper verkocht dan vergelijkbare freehold-eigendommen. Het essentiële verschil: bij leasehold huurt u feitelijk de grond voor lange termijn, u bezit haar niet.
Wat betekent dit voor de villamarkt in Phuket en Koh Samui?
Op korte termijn kan het aanbod toenemen, omdat eigenaren met een kwetsbare constructie er wellicht voor kiezen te verkopen voordat een bevel volgt. Op middellange termijn verwacht men een verschuiving richting leasehold-structuren en condominiums, wat de vraag en prijzen in die segmenten juist kan opdrijven.
Wat moet u nu doen als eigenaar?
Bezit u land via een Thaise vennootschap? Laat de structuur dan met spoed onafhankelijk juridisch doorlichten. Blijkt de constructie kwetsbaar, dan kan een advocaat alternatieven voorstellen: omzetten naar leasehold, een oprechte Thaise partner aantrekken, of de grond verkopen met behoud van rechten op het gebouw. Plan daarnaast, zoals bij elke vastgoedtransactie in Thailand, altijd een inspectiebezoek ter plaatse: bekijk het object persoonlijk, spreek met een lokale advocaat en controleer alle documentatie voordat u tekent.
De omvang van dit onderzoek, met 36.277 bedrijven verspreid over 16 provincies, wijst op een structurele, langdurige beleidswijziging en niet op een eenmalige actie. Voor internationale investeerders is de boodschap helder: het tijdperk van ongecontroleerde nominee-constructies voor Thais grondbezit loopt ten einde. Wie tijdig herstructureert, beschermt zowel het vermogen als de gemoedsrust. Wie het signaal negeert, riskeert gedwongen verkoop en strafrechtelijke vervolging. Bij Vastgoed Thailand adviseren we kopers om dit soort structuren proactief te laten toetsen voordat problemen ontstaan.
Bron: Thairath